NPL투자기법

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이미지 확대보기 글로벌이코노믹은 '알기쉬운 NPL투자'를 통해 부실채권(NPL) 투자 방식을 살펴 보고자 한다. 사진=정준범 기자

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[알기쉬운 NPL투자] 재테크 대안으로 떠오르는 'NPL' 이해하기

글로벌이코노믹은

이미지 확대보기 글로벌이코노믹은 '알기쉬운 NPL투자'를 통해 부실채권(NPL) 투자 방식을 살펴 보고자 한다. 사진=정준범 기자

경제 환경의 악화는 국가는 물론 소상공인과 가정 경제에도 어두운 그림자를 드리우고 있다.

현재의 상황을 NPL투자기법 위기상황으로 본다면, 과거 I.M.F 외환위기와 글로벌 금융위기를 거치면서 이를 극복해내려는 국민들의 노력이야말로 위기 극복의 원동력으로 작용했다는 점을 알 수 있다.

특히, 소득이 줄어들거나 직장에서 원치 않는 감원으로 인한 가계의 위기와 자영업자 등 소상공인의 위기 극복을 위한 대안 마련도 필요한 상황이다.

이달 들어 카카오케임즈 공모청약에 59조 원의 부동자금이 모이는 것을 보더라도 재테크를 통해 부족한 가계 소득에 도움을 바라는 투자자들의 간절한 심정을 알 수 있다.

최근 여러 재테크 방식 중 최근 각광을 받고 있는 NPL투자 역시 안정성과 수익성이 높다보니 투자자들의 관심이 증가하고 있는 상황이다.

글로벌이코노믹에서는 [알기쉬운 NPL투자] 라는 기획기사를 통해 일반 투자자들이 아직 생소한 NPL재테크 시장에 대해 지속적으로 소개하고 있다.

그 중에서도 리스크가 대비 수익율이 높은 '담보부NPL'에 대한 해 심층 분석기사를 전문가의 도움을 받아 수차례 소개했다.

이번 회차에는 NPL에 대한 투자방식을 소개한다.

담보부NPL의 투자 수익은 은행의 높은 지연배상금 즉 대출채권의 정상이자와 연체이자를 합한 금액이 수익의 원천이 된다.

예를 들어 A라는 사람이 부동산을 구입할 당시 은행 등 금융권을 통해 담보 대출을 받게 되면 은행에 정기적으로 이자를 납부해야 하는 의무가 생기게 된다.

하지만 이자를 납부하지 못한다면 은행으로부터 높은 연체이자를 청구받게 되고 또한 대출원금에 대하여 상환할 것을 요구받게 된다.

이 경우 은행에 원금과 이자를 상환하게 된다면 문제는 없지만, 정상적인 상환을 못할 경우 은행은 채권 회수를 위해 담보물을 강제로 처분하게 된다.

통상 은행 등 금융권은 경매,공매등을 통하거나 매각 등 유동화를 통해 변제에 충당하게 된다.

이때 담보물을 강제처분시 소요되는 기간이 장시간 소요되다 보니 금융권에서는 채권을 매각하는 사례도 상당하다.

이처럼 금융권으로 부터 부실채권을 매입한 유동화전문회사나 금감원에 매입채권추심업을 등록한 대부업체는 보유기간동안 늘어난 높은 지연배상금을 받아 강제처분한 부동산 매각대금에서 최우선으로 상환을 받는다.

즉, 매입하여 보유한 기간동안 발생한 지연배상금이 그 수익의 원천이 되는것이다.

이 유통구조에서 개인이나 법인이 투자를 하여 수익을 획득하는 것이 담보부NPL 재테크의 핵심이다.

은행이 담보를 설정하고 대출한 채권이라면 통상 선순위로 근저당권등을 설정해 두기 때문에 상대적으로 안전성도 높은 편이다.

국내 NPL분야 전문 기업인 엔피엘코리아에 따르면, 담보부NPL 유통시장에서의 개인이나 법인의 투자방식은 크게 세가지로 구분할 수 있다.

이는 사후정산 방식, 채무인수 조건부 채권매입 방식, 담보부NPL 권리질권 등기 설정 방식(론세일 투자 방식)으로 거래가 이루어지는 것이 대부분이다.

이들 각각의 방식에 대한 특징은 다음과 같다.

▲ 사후정산방식

첫째, 사후정산방식은 투자자가 경매낙찰을 목적으로 채권자에게 10% 계약금을 지불하고 직접입찰에 참여하여 직접 낙찰을 받는 방식이다

경매입찰 전에 채권자와 낙찰가격 및 이익 정산 방식을 미리 협의하여 계약을 체결한다

입찰에 참여하여 직접 낙찰을 받을 경우 약정한 계약에 근거하여 정산이 이뤄지며, 채권자와 협의된 낙찰가격 입찰에 떨어지면 계약은 무효가되고 계약금은 돌려받는다.

사후정산방식은 배당보다는 유입에 목적이 있고, 거래의 투명성이 떨어져 투자시 주의해야 한다.

채무인수 조건부 채권매입 방식

둘째, 채무인수 조건부 채권매입 방식은 상환능력이 부족한 채무자를 능력있는 채무자로 교체하는 것을 뜻하지만, 담보부NPL에서는 투자자가 경매에서 직접 낙찰받는 조건부 계약을 의미한다.

유동화회사가 보유한 담보부NPL 근저당권 대출 채권을 투자자와 낙찰가격 및 정산 방식을 협의하여 10% 계약금을 지급하고 채무인수 계약을 맺는다.

론세일방식과의 차이점은 론세일 방식은 채권자의 명의에 우선배당 권리가 있는 등기질권설정까지 투자자 명의로 등기됨으로써, 완전한 채권 이전이 되고 우선 배당을 받으나 채무인수 조건부 채권매입 방식은 계약금만 받고 채권에 대한 권리만 조건부로 양도받기 때문에 배당을 받을 수 없다.

초기 투자금 및 낙찰시 채권자의 지위를 통해 경매계에 상계신청을 통해 비용이 적게 들어가는 장점이 있으나, 낙찰받지 못하였을경우 시간 및 비용낭비로 이어질수 있고, 경매 이해관계인의 이의신청등으로 인해 채무인수승낙서가 NPL투자기법 승인되지 않을경우 손실이 발생될 수 있다.

또한, 제3자가 낙찰 받았을 경우 차액을 변상하도록 하는 별도조항을 두고있는 유동화회사가 있으므로 투자자에게 불리할 수 있는 만큼 계약전 계약서를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

▲ 론세일 방식

셋째, 담보부 NPL 투자방식중 투자의 투명성이 높으며 대표적인 투자방법 ‘론세일’ 방식이다.

론세일 방식이란 부동산을 NPL투자기법 구입할 때 매매대금의 일부를 은행에서 저리대출을 통해 매입하여 부동산 시장이 좋은 시기에 시세차익을 남기고 팔면 적은 돈으로 비교적 높은 시세차익을 얻을 수 있는 방법과 같은 투자 방식을 가지고 있다.

채권은행으로부터 채권의 모든권리가 완전하게 이전되기에 제3자가 낙찰이 되더라도 경매법원으로부터 배당을 받을 수 있다.

론세일 방식은 채권은행으로부터 채권매입 시점부터 등기부등본상에 근저당권부 근질권설정때까지 모든 절차가 투명하게 이뤄지며, 계약이 완료되는 시점에 등기권리증까지 받음으로써 투자에 안정성을 갖추고 있다.

론세일 방식에 대해서는 예시를 통해 좀 더 구체적으로 알아보도록 하겠다.

직장인 K씨는 채권매입금액 3억8천만 원에서 원금의 90퍼센트를 질권대출로 받고 실제 투자금액 8천8천만 원을 투자한다고 가정하다.

이때 배당수익으로 연이자 약 17%에 해당하는 1496만원의 배당수익을 받기로 했다.

등기부등본상에 근저당권부 근질권으로 투자금액 및 배당수익의 합한 금액을 질권설정함으로써 직장인 K씨의 권리가 확실해 진다

실제 투자시 채권매입비용 발생한다.

투자시 발생비용에 대해서는 아래 표와 같다.

NPL투자사례 자료=엔피엘코리아

이미지 확대보기 NPL투자사례 자료=엔피엘코리아

NPL 투자시 투자방식으로는 직접투자와 간접투자 방식으로 나눠진다.

2금융권인 새마을금고나 신협, 단위별 농,수협 및 저축은행의 담보부 NPL은 직접투자 방식으로 거래절차가 투명하고, 투자자에게 근저당권부 근질권설정을 통하여 투자자의 안정성이 높은 직접투자 방식으로 알려져 있다.

담보부NPL 투자 개요 자료=엔피엘코리아

이미지 확대보기 담보부NPL 투자 개요 자료=엔피엘코리아

이 경우 담보부NPL 채권에 대한 모든 권리를 채권은행으로부터 넘겨받게 되며 투자한 물건에 대한 법적 지위를 통해 권리분석이 용이해지고, 제 3자에 비해 우수한 정보를 통해 투자자자산을 관리하는데 강점이 있다.

특히, NPL투자에서 자산관리회사 역량에 따라 양질의 NPL물건을 다수 보유하여 투자자의 선택폭을 넓힐수있다는 점은 투자시 명심해야 한다.

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품목정보
출간일 2022년 03월 15일
쪽수, 무게, 크기 412쪽 | 862g | 189*257*30mm
ISBN13 9791189090548
ISBN10 1189090546

책소개 책소개 보이기/감추기

목차 목차 보이기/감추기

01. 부실채권(NPL)이란? _14
1. 부실채권이란 무엇인가? _14
2. 부실채권 발생과 분류기준 _15
3. 부실채권의 국내 도입 경위와 탄생 배경 _15
4. 부실채권의 종류 _17

02. 부실채권 왜 매각하는가? _19
1. 부실채권을 매각하는 이유 _19
2. 은행들이 NPL을 매각하는 방식과 흐름 _21

제2장 부실채권(NPL) 매입 유형과 투자전략

01. NPL 투자의 장점(NPL과 경매의 비교) _26
1. 부실채권 매입의 장점 _26
2. 부실채권 매입의 단점 _26
3. 사례를 통한 NPL과 경매의 비교 [2015타경25524] _27

02. 부실채권의 매입 유형 _30
1. 채권양수도계약(Loan Sale) _30
2. 입찰참가이행조건부채권양수도계약(사후정산 방식) _36
3. 채무인수계약(채무자변경 계약) _38
4. 혼합방식(입찰대리계약) _40
5. 부실채권 매입유형별 장단점 _42

03. 부실채권 투자에 필요한 필수 용어 _45
1. 채권행사권리금액이란? _45
2. 방어입찰이란? _47
3. 잔존채권이란? _51
4. 차액약정보전금이란? _54

04. 부실채권(NPL) 어디서 찾나? _56
1. 유동화회사 홈페이지를 통해서 찾는 방법 _56
2. 금융감독원 전자공시시스템 http://dart.fss.or.kr 02-3145-5114 _62
3. 기타중소유동화회사(회사가 소멸되거나 전화번호가 바뀔 수 있음) _63

05. 부실채권 협상 및 가격 산출 방법과 순서 _64
1. 부실채권 협상 및 가격 산출 방법과 순서 _64
2. 협상가격 산출 방법 및 순서 _68

06. 대부법인 등록과 관련 법규 _73
1. 대부업이란? _73
2. 대부업 등록에 대해서 알아야 하는 이유 _73
3. 대부업 등록 자격 요건(금융위원회 및 지자체 등록 신청 자격 요건 비교) _74
4. 대부업 등록처 _74
5. 금융감독원에 대부업 등록 구비서류 _75
6. 신규 등록 절차 _75

제3장 부실채권(NPL)으로 성공한 사례분석

01. Loan Sale(채권양수도계약) 방식으로 성공한 사례 _94
1. 2020타경2689(론세일로 배당받은 사례) _94
2. 2019타경1151(NPL 매입 후 12일 만에 배당 확정) _99
3. 2019타경7787(몰수 보증금 되돌려 받은 사례) _106
4. 2020타경17414(NPL 배당 사례) _120
5. 2014타경5295(배당으로 성공한 사례)_144

02. 입찰참가이행조건부채권양수도계약(사후정산)으로 성공한 사례 _170
1. 2020타경1470(동대문 상가. 디자이너클럽) _170
2. 2020타경24252(거제도 바닷가 토지) _178
3. 2019타경25273(거제 한려수도 숙박업소) _193
4. 2020타경25088(거제 양식장 및 유기농 채소 농장) _201
5. 2013타경21559(사후정산으로 성공한 상가) _215

03. 채무인수계약(채무자변경계약)으로 성공한 사례 _235
1. 2020타경7110(론세일로 매입하여 채무인수계약으로 유입한 사례) _235
2. 2013타경6980(채무인수로 유입한 상가) _261

04. 입찰대리계약(혼합방식) 사례 _281
1. 2020타경8706(입찰 대리 계약) _281
2. 2019타경25447(혼합방식으로 NPL을 권유한 사례) _285

제4장 부실채권(NPL)에서 숙지해야 할 사항과 투자 범위 넓히기

01. 법원의 배당절차 _290
1. 채권계산서를 제출한다 _290
2. 배당표를 점검하여 배당금액이 맞는지 확인해 본다 _291
3. 원인서류를 준비한다 _291
4. 대리인으로 참석할 경우 위임장을 2통 준비해야 한다 _292
5. 출급명령서를 가지고 보관계로 간다 _292
6. 환급을 받는다 _292
7. 부기 환부신청을 한다.(잔존채권이 있는 경우에만 해당) _293

02. 대위변제 _294
1. 대위변제란? _294
2. 변제자 대위란? _294
3. 대위변제의 요건 _294
4. 구상권이란? _295
5. 법정대위 _295
6. 임의대위 _296
7. 대위변제의 효과 _297
8. 대위변제 대상 물건 _297
9. 대위변제한 채권도 근저당권부 질권 대출이 가능한가? _299
10. 대위변제시 주의사항 _300
11. 대위변제 수익률은 얼마나 될까? _300
12. 대위변제 물건 찾은 후 실행 단계 _303

03. 파생상품투자(GPL) _308
1. 개인 근저당권 할인해서 매입할 경우 _308
2. 후 순위 근저당권투자 _324
3. 근저당권부질권 투자 _334

제5장 특수물건과 부실채권(NPL)

저자 소개 (2명)

책 속으로 책속으로 보이기/감추기

NPL 투자의 장점(NPL과 경매의 비교)

1. 부실채권 매입의 장점
① 부실채권은 금융기관의 근저당권을 원금 내지는 연체이자를 할인하여 매입할수 있다는 것이 장점이다.
② 채권을 담보로 근저당권부질권 대출을 받을 수 있으며 실제로 투자한 금액에비하여 대출을 높게 받을 수 있다.
③ 부실채권을 매입하면 여러 가지 투자 방법으로 진행할 수 있는 장점이 있다. 채권을 매입한 후 재매각하거나 경매 진행으로 배당을 받을 수 있고 필요시에는유입을 통해서 낙찰을 받을 수 있다.
④ 재매각이나 배당으로 투자하는 경우는 경매에 비해서 투자금 회수기간이 짧고회수 시점도 예측이 가능하다.
⑤ 배당을 받는 방식으로 투자를 할 경우에는 제3자가 낙찰을 받게 되고 투자자는채권행사권리금액만큼 배당을 받을 수 있고 배당에서 부족한 금액은 해당 경매계에 부기문을 받아서 잔존채권으로 권리행사를 할 수 있다.
⑥ 유입의 방식으로 투자를 할 경우는 채권행사권리금액으로 유입(낙찰)을 하여 취득하기 때문에 부동산 매각 시 양도소득세를 절감할 수 있다.
⑦ 일반 경매 입찰보다는 채권매입 후 입찰에 참여하는 것이므로 최고가매수신고인으로 선정될 가능성이 매우 높다.

2. 부실채권 매입의 단점
① 채권에 비하여 담보가 부실할 경우 손실이 날 수 있다. 즉, 담보의 가치 평가를잘못하고 채권을 매입하면 손실로 이어진다.
② 근저당권을 담보로 근저당권부질권 대출을 받을 수 있지만 종결될 때까지 근저당권부 대출 이자를 납부해야 한다.
③ 유입이 목적이라면 채권매입으로 인하여 초기 자금이 많이 들어갈 수도 있다.
④ 채권매입 후 채무자가 회생 신청을 하면 경매가 정지될 수 있다.(이때 근저당권부질권 대출을 NPL투자기법 받았을 경우 이자 납입 기간이 길어진다.)

3. 사례를 통한 NPL과 경매의 비교
① 소유자 겸 채무자 홍*옥은 2005년 4월 29일 약 470,000,000원에 분양을 받고전유부분만 소유권이전등기를 하고 대지권은 미등기 상태로 같은 해 11월 17일 대출을 받았다.
② 2015타경25524의 채권 내용을 분석하면 미*농협협동조합에서 2005년 11월 17일 원금 250,000,000원을 대출해 주고 채권최고금액 300,000,000원을 근저당권을 설정했다.
③ 소유권이전 당시 미입주 물량이 많아서 상가가 공실 상태였고 이자 및 관리비가 연체되기 시작했다.
④ 경매가 진행되고 시행사인 **개발로부터 체납관리비 명목으로 35,000,000원의 유치권 권리가 신고 되었다.
⑤ 대지권 미등기와 유치권 행사가 진행되어 감정가격 310,000,000원의 상가가 최저가격 106,330,000원까지(감정가격 대비 34%)내려갔다.
⑥ 미*농협의 채권양수인인 농협자산관리회사에서는 채권원금 및 연체료에 비하여 경매 최저금액이 현저히 낮아진 점을 감안하여 채권을 매각할 수밖에 없는 입장이다.
⑦ 원금 2.5억 원과 연체이자를 포함하여 채권행사권리금액이 4.6억 원이 넘었다. 이 채권을 할인해서 152,000,000원에 매입하였다.
⑧ 채권 재매각이나 배당 유도를 통해서 배당을 받을 수도 있었지만 최초에 유입을 목적으로 채권을 매입하였다.
⑨ 2016년 6월 10일 입찰에 참여한 8명이 경쟁을 하였는데 최저가 34%에 97%의 높은 금액으로 최고가매수신고인으로 선정되었다.
⑩ 2등 입찰가를 보면 당연히 배당이 가능했다. 입찰에 참여한 사람들 모두가 어리둥절했을 것이다. 필자는 채권매수인에게 위임장을 받아서 대리인으로 입찰에 참여했었다.
⑪ 2016년 8월 3일 대금을 납부하고 소유권이전을 한 다음 대지권 미등기를 복구했고 유치권 권리자와 소송을 통해서 약 10개월 만에 점유권을 돌려받고 상호청구금액은 없는 것으로 합의하여 마무리했다.
⑫ 현재는 임대(보증금 2천만 원에 월세 130만 원 정도)가 나갔고 상권도 안정되었으며 매매로는 3억 원 이상이 가능하고 대출을 받아도 매입가격의 80%(약 2억4천만 원)정도가 가능하다. 무엇보다도 매매 시 매입금액 3억 원과 취·등록세를 포함한 금액까지는 양도소득세가 없다.

출판사 리뷰 출판사 리뷰 보이기/감추기

세상은 보는 관점에 따라서 극과 극으로 보일 수 있다. 가까이서 보면 나무가 보이고 멀리서 보면 숲이 보인다. 우익과 좌익도 어느 쪽에서 보느냐의 차이다. 위에서 보면 아래가 보이고 밑에서 보면 위가 보이듯 상향과 하향도 관점의 차이다. 집중과 균형에도 한눈으로 보느냐 두 눈으로 보느냐의 차이가 아니겠는가?

암울하고 불안한 이 현실을 어떻게 이겨내야만 하는가?
코로나로부터 자신과 가족을 무사히 지켜내고, 다시 맞이할 아름답고 행복한 세상에는 어떻게 살아야 할까?

자신이 어느 자리에서 보는가의 차이이다. 현명하고 지혜롭게 자신의 위치를 선택하고 결정하는 사람은 태산이 무너진다 해도 살아남을 수 있다는 뜻이다.

인간은 가치 선택적 존재이다. 즉 선후본말(先後本末) 판단의 지혜가 있기 때문이다.
(맹자,공손추 상) 無是非之心 非人也 是非之心 智之端也 라는 글귀가 있다.
무시비지심 비인야 = 옳고 그름을 가려냄이 없다면 사람이 아니요, 시비지심 지지단야 = 옳고 그름을 가리는 것은 지혜의 근본이라고 한다. 우리는 어느 것이 옳고 그르다는 것을 잘 알고 있다.
다만 생각의 차이 기질의 차이 때문에 옳은 것이 옳고, 그른 것은 그르다 라고 단정하지 못할 뿐이다. 지혜로운 삶, 풍요로운 삶, 미래가 행복한 삶을 준비하고 설계하는 것은 인간이면 누구나 잘할 수 있다.

-분당 NPL경매학원에서
어영화

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부동산 재테크를 하는 사람들이라면 경매에 대해서 관심이 많은 것이다. 다만 관심이 많지만 절차가 복잡하고 여러가지 권리관계를 분석하고 시간이 많이 할애되기에 부담을 많이 갖게 된다. 그렇기에 일반인들이 선뜻 경매를 하기에 마음만 앞서고 실행에 옮기기는 쉽지 않다. 다만 실제 부동산 재테크로 성공한 사람들을 보면 최종적으로는 경매를 통해서 부를 창출하는 경우가 많이 발;

부동산 재테크를 하는 사람들이라면 경매에 대해서 관심이 많은 것이다. 다만 관심이 많지만 절차가 복잡하고 여러가지 권리관계를 분석하고 시간이 많이 할애되기에 부담을 많이 갖게 된다. 그렇기에 일반인들이 선뜻 경매를 하기에 마음만 앞서고 실행에 옮기기는 쉽지 않다. 다만 실제 부동산 재테크로 성공한 사람들을 보면 최종적으로는 경매를 통해서 부를 창출하는 경우가 많이 발생한다.

이러한 시점에 알게된 NPL 투자 사실 본 책을 보기 전에는 NPL 투자라는 부분을 잘 인지하지 못하고 있었다. 하지만 본 책을 통해서 부동산 재테크의 꽃은 NPL이구나 하는 생각을 가져보게 된다.

책의 가장 큰 장점은 일반인도 NPL 투자를 할 수 있다는 자신감을 주는 부분이다. 꼭 전문가의 분야가 아닌 일반인도 NPL 투자를 통해서 수익 창출이 가능하다는 정보를 독자들에게 제공해주고 있다. 책의 저자는 현재 분당에서 NPL 관련 학원을 운영중이며 실제로 대부법인을 설립하여 현 제도하에서 일반인 NPL 투자 제약을 대부법인을 통해서 NPL 투자를 할 수 있게 해주며 경매를 포함한 NPL 투자에 대해서 자문을 해준다.

또한 책에는 NPL 투자의 장점만 나열하지 않고 NPL 투자의 단점을 포함한 전반적인 내용을 다루고 있다. 무엇보다 NPL 투자의 장점은 수익성 확보에 있다. 책에서는 저자가 여러 실제 100% 사례를 가지고 일반인이 어떻게 NPL 투자를 통해서 수익을 창출하는가에 대한 내용을 담고 있다. 아마도 처음 NPL 투자를 접하는 독자들은 책을 통해서 NPL 투자의 접근 방법을 알 수 있게 된다.

개인적으로 여러 사례를 통해서 실전 NPL을 간접적으로 경험해 보았다는 것이 가장 큰 장점이라 생각된다.

나는 부동산 공부를 시작한지 얼마 안된 부린이다. 부동산 투자 분야가 정말 많기도 하고 공부할 것도 많다는 것을 많이 느낀다. 아파트, 상가, 토지투자 등 투자 대상으로 분류한 것도 있지만 경매 등 특수한 분야도 있다. 경매를 조금씩 접하면서 배운 개념이 있다. 바로 NPL이다. NPL(Non-Performing Loan, 금융회사 부실채권)은 금융기관에서 대출을 해주고 근저;



나는 부동산 공부를 시작한지 얼마 안된 부린이다. 부동산 투자 분야가 정말 많기도 하고 공부할 것도 많다는 것을 많이 느낀다. 아파트, 상가, 토지투자 등 투자 대상으로 분류한 것도 있지만 경매 등 특수한 분야도 있다. 경매를 조금씩 접하면서 배운 개념이 있다. 바로 NPL이다.


NPL(Non-Performing Loan, 금융회사 부실채권)은 금융기관에서 대출을 해주고 근저당권을 설정한 후 채무자가 3개월 이상 이자를 미납할 경우 분류되는 채권이다. 이 때 금융회사는 대출원금보다 낮은 가격에 매각하거나 유동화하고자 한다.


부실채권 투자는 많은 장점이 있는 반면, 담보의 가치 평가를 잘못할 경우 큰 손실로 이어질 수 있다는 단점도 있다. 리스크가 큰만큼 수익도 클 수 있는 상품이다. 그만큼 권리분석을 잘해야 해서 초보자들이 어려워하는 분야이기도 하다.


저자는 실제로 NPL 경매학원을 운영하는 실무진으로 NPL의 실무를 다룬다. 실제 거래 경험을 통한 사례를 통해 어려운 개념들을 설명해 간다. 실무에서 사용하는 많은 용어와 문서들을 통해 NPL 투자를 실행하는 투자자들에게 실질적인 도움을 준다.


책은 총 5부분으로 나뉜다. 1장에서는 NPL의 개념에 대해서 설명한다. 부실채권의 특징과 부실채권 투자의 장점과 단점, 유의사항 등에 대해 다룬다.


2장에서는 실제 사례를 통해 경매와 NPL의 차이를 분석하고, 투자의 포인트를 강조한다. 채권양수도계약, 입찰참가이행조건부채권양수도계약, 채무인수계약, 혼합방식 등 4가지 방식의 부실채권 매입유형의 장단점을 분석한다.


부실채권 투자에서 자주 사용하는 채권행사권리금액, 방어입찰, 잔존채권, 차액약정보전금에 대한 자세한 설명을 덧붙인다. 일반인이 접근하기 쉽지 않은 부실채권을 찾아서 가격을 산출하고 협상하는 방법을 순서대로 일러준다. 저자들이 알려주는 대로 따라가다 보면 실제 투자로까지 이어질 수 있다.


3장에서는 4가지 채권매입 유형별 부실채권 투자 성공사례를 분석한다. 다양한 사연을 가진 각 분야의 12가지 투자사례를 통해 미리 체험해보고 공부할 수 있는 꺼리를 제공한다.


4장에서는 법원의 구체적인 배당절차와 대위변제권, 부동산 파생상품인 GPL에 대해 다룬다. 기존에는 전혀 알지 못했던 분야라 생소하기도 하고, 어렵기도 하지만 부동산 투자에 더해 부동산 관련 분야을 넓힐 수 있는 계기가 될 수 있다.


마지막 5장에서는 경매도 특수 경매가 있듯이 특수물건과 결합된 부실채권(NPL) 투자 사례 4건을 다룬다. 가장 어려운 분야이기는 하지만 일반물건과 다르게 특수물건의 매력이 있다. 물론 다양한 법적인 부분과 연결되어 있어 주의가 요구되지만 부동산 투자와 함께 병행할 매력이 있다.


부동산 공부를 하면서 부실채권 투자에 대한 공부는 전혀 생각하지 못했던 분야다. 하지만 법과 관련되어 사전에 공부하고 권리분석만 잘 한다면 괜찮은 수익을 낼 수 있는 새로운 투자처가 될 것이라 확신한다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

NPL이란 무엇인가? 경매에 관심있어서 여러 서적이나 유튜브 등의 영상을 통해 정보를 얻어가며 공부하고 있었는데, 사실 NPL( 부실채권)에 대해서는 말만 들어보았지 접할 기회가 많지 않았던 것 같다. 그러던 와중에 NPL 이론과 실무에 대해 잘 나온 서적이 나왔다고 해 접하게 되었다. "현직 NPL경매학원 원장이 큰 맘 먹고 공개하는 진짜 사례를 담은 부;

경매에 관심있어서 여러 서적이나 유튜브 등의 영상을 통해 정보를 얻어가며 공부하고 있었는데, 사실 NPL( 부실채권)에 대해서는 말만 들어보았지 접할 기회가 많지 않았던 것 같다.

그러던 와중에 NPL 이론과 실무에 대해 잘 나온 서적이 나왔다고 해 접하게 되었다.

"현직 NPL경매학원 원장이 큰 맘 먹고 공개하는 진짜 사례를 담은 부실 채권이 투자의 정통 교과서"

특히 위의 앞표지 책소개글의 '큰 맘 먹고' 라는 문구가 무척 흥미가 가기도 하고 신뢰감도 들었다.

이 서적의 저자 어영화, 어은수는 전문적으로 NPL경매 방법을 교육하는 분당 NPL경매학원의 원장과 부원장으로 이 서적은 학원 교재로 사용하기 위한 목적과 NPL에 관심있는 이들에게 대중적으로 알리고 직접 협상과 투자로 가기 위한 방향을 주기 위해 집필했다고 한다.

부실채권이란 금융기관에서의 대출이나 지급 보증 중 이자나 원리금을 제 때 회수하지 못해 3개월 이상 미납된 돈으로, 영어로 Non Performing Loan이라고 하며 줄인 말로 NPL 이라고 한다.

금융권은 이 부실채권을 크게 5가지 이유로 매각하게 되는데 그 부실채권을 매입 시 여러 장점에 대해 이 서적은 자세히 다루고 있다.

그러나 한편으로는 부실채권 매입 시 장점만 있는 것은 아니다. 담보의 가치 평가를 제대로 못하고 매입하거나 채무자가 회생 신청을 하게 되는 경우 등 여러 리스크 사례 들이 있기에 부실 채권 경매는 정말 제대로 공부하고 들어가야 겠다는 생각이 들었다.

책은 크게 5장으로 나뉘어져 있다.

1장은 부실채권(NPL)의 내용과 매각 이유에 대해 정리되어 있다.

2장은 부실채권(NPL) 매입의 장단점 및 여러 유형과 투자 전략 등 기본 이론에 대해 잘 알려주어 NPL에 대한 개념과 궁금증에 대해 이해하게 되었다.

3장은 본격적인 여러 NPL투자기법 사례들의 성공 사례와 유형에 대해 분석해주며, NPL에 대해 거리감이 좁혀지게 되었다.

4장과 5장은 NPL 기초에서 한단계 올라간 법원 배당절차나 특수 물건 등에 대한 세부적인 내용으로, 어렵게 느껴지는 내용들이 많아 1~3장 내용을 제대로 숙지하고 읽어보면 좋을 것 같다.

근래 어마어마하게 올라버린 수도권 부동산과 경기침체 속에 유행처럼 번지는 경매 시장에서 제대로 된 정보와 공부가 절실한 것 같다.

이 서적은 NPL의 대한 정보가 거의 전무했던 나같은 이들에게도 이해가 쉬워 기본 개념잡기가 수월했고 생생한 여러 사례들의 내용들이 정말 많은 도움이 되었다.

부디 이 서적이 나에게 실질적인 투자로 이어지는 시발점이 되기를 빌면서, 경매와 특히 NPL투자기법 NPL에 대해 관심있는 분들은 꼭 한번 접해보시길 적극 권해본다.

NPL투자기법

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[머니+] NPL학원 통해 물건 소개. 중소형자산관리사와 직접 거래도 가능

부실채권(NPL) 투자에 관심이 많은 개인투자자들이 한 학원을 찾아 NPL 투자에 관한 강의를 듣고 있다. 개인투자자들은 주로 학원 강사들을 통해 NPL 물건을 소개받곤 한다. /사진제공=김동부의 NPL&주식&공매 카페

부실채권(NPL) 투자에 관심이 많은 개인투자자들이 한 학원을 찾아 NPL 투자에 관한 강의를 듣고 있다. 개인투자자들은 주로 학원 강사들을 통해 NPL 물건을 소개받곤 한다. /사진제공=김동부의 NPL&주식&공매 카페

#40대 직장인 A씨는 지하철 6호선 전철역에서 5분 거리에 위치한 채권액 2억짜리 상가 물건의 부실채권(NPL)을 1억 8,000만원에 취득한 후 경매를 통해 낙찰을 받아 1년 6개월 만에 2억 2,000만원에 매각했다. NPL 매입 당시 A씨가 실제 투자한 금액은 2,000만원이다. 나머지 1억 6,000만원은 대출을 통해 마련했다. A씨는 2,000만원을 투자해서 18개월 만에 두 배인 4,000만원을 벌어들인 것이다. 또 실제 채권액으로 취득원가가 정해지기 때문에 2,000만원에 대해서만 양도소득세를 내면 돼 절세 효과도 누릴 수 있다.

#은퇴 생활을 즐기고 있는 B씨는 채권액이 1억 8,000만원짜리인 상가 건물 NPL을 1억 5,000만원에 산 후 낙찰을 받았다. B씨의 투자 목적은 싸게 나온 NPL 물건을 사들여 월세 수익을 올리는 것이었다. 실제 B씨는 이 NPL을 사기 위해 자기자본 3,000만원을 투자했으며, 전체 투자금액의 80%인 1억 2,000만원은 대출로 조달했다. 현재 B씨는 매달 100만원의 월세 수익을 올리고 있으며, 대출 이자 30만원을 제외하면 매달 70만원을 손에 쥔다. 매달 고정적으로 나오는 월세 수입은 B씨의 노후 생활에 큰 보탬이 되고 있다.

A씨와 B씨의 사례는 NPL 투자의 좋은 예다. NPL 투자의 이점을 잘 활용한 경우다. 저금리 시대로 진입하면서 상대적으로 고수익을 안겨주는 투자처로 알려진 NPL에 대한 관심이 높아지고 있다.

◇NPL은 어떻게 투자하나=NPL은 경제 행위의 결과로 발생한 채권 중 무수익여신·미회수채권·상환여부가 불투명해진 채권을 뜻한다. NPL투자는 기본적으로 부동산 담보부 1순위 저당권을 매입하는 투자다. 이 때 투자자들이 살 수 있는 저당권은 연체기간이 3개월 이상이며 경매가 된 것들을 말한다.

NPL의 유통 경로는 일반적으로 다음과 같다.

우선 부실채권이 NPL투자기법 NPL투자기법 발생한 금융기관에서 캠코나 유암코, 대신 F&I, KB자산운용 등과 같은 대형 자산관리회사를 대상으로 경매 신청한 물건을 덩어리로 매각한다. 통상 결산을 앞둔 12월에 많이 진행되며, 다음은 6월, 그다음은 3월이나 9월에 매각이 주로 진행된다. 이 단계에는 개인들의 참여가 불가능하다. NPL 덩어리를 사들인 대형 자산관리회사들은 다시 중소형 자산관리회사들에 이를 넘긴다.

현재 개인들이 NPL에 투자할 수 있는 것은 바로 이 다음 단계다. 즉, 중소형 자산관리회사에서 매각하는 물건을 취득하는 것이다. 그런데 NPL은 주식 시장과 같은 공개 시장에서 거래되는 물건이 아니기 때문에 개인들이 접근하기가 쉽지 않다. 때문에 대부분의 사람들이 중소형 자산관리회사와 연결고리를 가지고 있는 전문가를 통해서 NPL에 투자한다. 바로 NPL 전문 학원 강사들이다. 개인투자자들이 NPL 전문 학원을 찾는 이유는 NPL 투자법을 배우기 위해서이기도 하지만 NPL 물건을 소개받기 위함이다.

신한은행 지점장 출신으로 한국금융연수원과 LBA경제연구소 등에서 NPL 관련 강사로 활동하고 있는 김동부 씨는 “개인들은 강사가 알고 있는 자산관리회사를 통해서 NPL에 투자하기 때문에 NPL 투자는 주식 시장과 달리 누구를 만나느냐가 가장 중요하다”고 강조했다.

실제 사람을 잘못 만나 사기를 당하는 경우도 있다. 지난해 11월 서울 서초경찰서는 투자자들에게 NPL을 사들이면 큰 돈을 벌 수 있다고 꼬드겨 총 130명으로부터 163억원을 가로챈 자산관리업체 A사 관계자들을 구속하기도 했다.

물론 개인들이 자산관리회사로부터 직접 매입하는 방법이 아예 없는 것은 아니다.

유암코와 같은 대형사와 직접 접촉하는 것은 사실상 불가능하지만 대형사로부터 물건을 넘겨 받은 중소형사와 직접 거래를 할 수도 있다. 하지만 이 같은 경우 은행->대형사->중형사->소형사로 넘어오는 단계마다 수익을 취하기 때문에 개인들이 높은 수익률을 올리기가 쉽지 않다. 특히나 요즘과 같이 전문 NPL투자기법 자산운용사들도 입찰을 포기할 정도로 경쟁이 과열된 상황에서는 더욱 수익률이 낮아질 수 밖에 없다.

◇NPL으로 돈 버는 방법은=앞서 언급한 것처럼 NPL 시장은 개인들에게 결코 호락호락한 시장이 아니다. 하지만 이 같이 어려운 투자처지만 좋은 물건을 잘만 고르면 높은 수익률을 기대할 수 있다. 개인들이 NPL 투자로 수익을 올리는 방법은 크게 세 가지가 있다.

우선 금융사가 매각하는 근저당권인 NPL을 매입해 배당을 받는 방법이 있다. 일반적으로 투자자들이 채권액 보다 낮은 할인된 금액에 NPL을 매입하기 때문에 경매에서 해당 NPL 물건이 채권최고액(경매 낙찰 시 근저당권을 가지고 권리를 행사할 수 있는 최고 금액) 보다 높은 가격에 낙찰되면 배당(채권최고액과 NPL 실 매입가의 차액)을 받아 수익을 올릴 수 있다.

다음으로는 근저당권을 매입한 해당 부동산의 경매 입찰에 직접 참가해서 낙찰 받아 부동산 소유권을 취득한 다음 임대 수익을 올리거나 처분해서 매각 차익을 올리는 방법이 있다. 이 같은 방법이 가능한 것은 NPL을 가지고 있는 투자자가 경매에서 유리한 고지를 점할 수 있기 때문이다.

이를테면 감정가가 10억원짜리인 부동산의 NPL을 7억원에 샀다고 하자. 이때 근저당권이 설정된 부동산의 채권최고액을 통상 대출금액의 120%인 8억 4,000만원이라고 하면 투자자는 경매 시 다른 경쟁자보다 더 공격적으로 금액을 써낼 수 있다. NPL을 보유한 사람이 직접 낙찰 받을 경우에는 채권최고액까지는 상계 처리가 되기 때문이다. 채권최고액을 넘는 금액을 써내더라도 다른 투자자보다 적은 돈으로 투자가 가능하다.

이를테면 경매 시 NPL 소유자가 채권최고액보다 높은 8억 5,000만원을 써내더라도 1,000만원만 더 내면 되기 때문에 다른 입찰자보다 부담이 덜하다. 강준 지지자산운용 본부장은 “통상 경매에서 채권최고액까지 쓰는 경우도 쉽지 않기 때문에 경매에서는 NPL을 가진 사람이 절대적으로 유리하다”고 말했다.

마지막으로 NPL을 재매각 하는 방법도 있다. 일반적으로 NPL 물건이 경매에서 처리되기까지는 6개월 정도의 시간이 걸린다. 이 시간을 기회비용으로 생각한다면 재매각해 수익을 올리는 것도 좋은 투자법이 될 수 있다. 특히 NPL은 부동산이 아닌 채권 거래이기 때문에 재매각 시 양도세를 낼 필요가 없다.

배당금 수령

금융사가 매각하는 근저당권인 NPL을 매입해 배당을 받는 방법. 일반적으로 투자자들이 채권액 보다 낮은 할인된 금액에 NPL을 매입하기 때문에 경매에서 해당 NPL 물건이 채권최고액 보다 높은 가격에 낙찰되면 배당을 받아 수익을 올릴 수 있음

직접 낙찰

근저당권을 매입한 해당 부동산의 경매 입찰에 직접 참가해서 낙찰 받아 부동산 소유권을 취득한 다음 임대 수익을 올리거나 처분해서 매각 차익을 올리는 방법

NPL 재매각

통상 6개월 정도 소요되는 경매 기간을 줄이고 재매각해 수익을 올리는 방법. NPL은 채권 거래이기 때문에 재매각 시 양도세를 낼 필요 없다는 점도 장점


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