과세대상소득

마지막 업데이트: 2022년 3월 6일 | 0개 댓글
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비과세 이자소득 범위

주택임대소득 과세대상 완벽정리

주택임대시 발생하는 소득에 대한 과세가 발생합니다. 모든 임대소득자가 해당되는 것이 아니라 과세대상이 있습니다.

지금부터 주택임대소득 과세대상에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

주택임대소득 과세대상 세부사항

주택임대소득 과세대상은 다음과 같습니다.

① 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자

단, 기준시가 9억원을 초과하는 주택과 해외주택을 소유한 경우에 월세 임대 수입이 발생 중이라면 1주택자도 과세대상입니다.

② 보증금 등 합계액이 3억 원을 초과하는 3주택이상 소유자

단, 주거전용면적이 40㎡ 이하이고, 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 2021년까지 과세대상 주택에서 제외됩니다.

다음은 주택임대소득 과세대상을 자세히 구분하여 설명하겠습니다.

■ 1주택 소유

-국외주택의 월세 수입은 과세대상입니다.

-기준시가가 9억 원을 초과하는 주택의 월세수입은 과세대상입니다.

-기준시가 9억 원 이하 국내 주택의 월세 수입이 있어도 과세대상이 아닙니다.

-보증금과 전세금을 과세대상이 아닙니다.

■ 2주택 소유

-2주택 소유자의 모든 월세 수입은 과세대상입니다.

-2주택 소유자의 경우 보증금과 전세금이 있더라도 과세대상이 아닙니다.

■ 3주택이상 소유

-모든 월세 수입이 과세대상입니다.

-비소형 주택 3채 이상 소유하고, 해당 보증금과 전세금의 합계가 3억 원을 초과하면 과세대상입니다.

-소형주택의 보증금과 전세금은 비과세대상입니다.

-비소형 주택 3채 미만 소유한 경우에 보증금과 전세금은 비과세대상입니다.

-비소형 준택 보증금과 전세금 합계가 3억 원 이하라면 비과세대상입니다.

주택수는 부부가 소유한 모든 주택수 기준입니다.

주택임대소득 과세대상 사례

○ 아직 미혼인 자가 보유중인 주택 1채를 임대하였고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세가 발생하는가?

이러한 경우에는 과세대상이 아닙니다.

주택임대소득 과세대상 여부 판단할때 주택수는 부부 합산하여 계산합니다.

부모와 자녀 관계, 즉 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 않습니다.

세대 기준이 아니라 부부 기준입니다.

결혼을 하지 않은자가 주택 1채만 보유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당하지 않고, 결혼을 하였어도 본인과 배우자의 주택수를 합하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 않습니다.

단, 본인이 보유한 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 월세임대수입이 있다면 소득세가 발생합니다.

그리고 해외주택을 소유하고 있다면 월세 임대수입이 발생 중이라면 과세대상입니다.

○ 부부합산하여 4주택을 보유중인데, 그중 3개 주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하이고, 나머지 1개의 주택은 기준시가가 3억원입니다. 4주택 모두 보증금만 과세대상소득 받고 있는 경우라면 임대소득세가 발생하는가?

2021년까지 주거전용면적이 40㎡이고 기준시가가 2억원이하인 소형주택의 경우 주택수에 포함되지 않기에 보증금에 대한 간주임대료가 발생하지 않습니다.

단, 소형주택이라 할지라도 월세 임대수입은 과세대상입니다.

○ 이사 등으로 일시적 2주택을 소유한 경우에도 과세대상인가?

2주택 소유기간 동안 월세 임대수입은 소득세가 발생합니다. 즉 일시적 2주택자도 과세대상입니다.

○ 오피스텔을 임대한 경우에도 주택임대소득 과세대상인가?

오피스텔의 경우 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있다면 주택 임대소득세가 발생합니다.

만약, 주거용이 아니라면 상가임대소득으로 소득세가 과세됩니다.

○ 다가구주택도 한채만 보유중이라면 비과세가 되는가?

소유중인 다가구주택 1채가 구분등기가 되지 않았고, 기준시가가 9억원을 초과하지 않는다면 비과세 됩니다.

○ 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 소유자라도 월세 임대소득이 있다면 과세대상인데, 판단 기준일은 언제인가?

9억원 초과 1주택 소유자의 과세 기준일은 과세기간 종료일인 12월 31일 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단합니다.

○ 2주택 또는 기준시가가 9억원을 초과하는 1주택을 보유중이고, 월세가 아닌 전세로 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는가?

부부합산 2주택 보유자와 기준시가가 9억 원을 과세대상소득 초과하는 1주택 보유자의 경우에는

월세 임대소득만 과세대상이기에 월세 없이 전세금만 받을 경우에는 소득세 신고대상이 아닙니다.

전세금 과세대상은 세대원 합산이 아닌 부부합산하여 3주택 이상인 경우에만 해당됩니다. 그리고 주거전용면적이 40㎡이하, 기준시가 2억원 이하의 소형주택은 2021년까지 전세금에 대한 간주임대료 과세대상에서 제외됨을 참고 바랍니다.

주택임대소득 과세대상 주택수 기준

주택임대소득 과세대상을 판단할 때 주택수는 본인과 배우자의 소유한 주택을 합산하여 판단합니다. 임대한 주택수가 아닙니다.

○ 다른 주택을 소유하지 않은 A씨와 B씨가 50:50 공동으로 주택을 소유하고 있다면 A씨와 B씨의 주택수는?

공동으로 소유한 주택의 경우 지분이 가장 큰자가 과세대상소득 2인 이상일때 각각 소유로 계산합니다.

단, 지분이 가장 큰자가 2인 이상인 경우로 A씨와 B씨가 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 과세대상소득 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그가 소유한 주택으로 계산합니다.

○ 지분율 50% 미만의 소수지분 주택만 소유하고 있다면 2주택 이상자로도 임대소득에 대해 과세가 발생하는가?

소수지분 공동소유 주택은 과세대상을 판단할 때 주택 수에 포함되지 않습니다.

단, 2020년 귀속부터 소수지분을 소유한 자라도 아래 2가지에 해당된다면 소유한 주택으로 간주하여 소유주택수에 포함됩니다.

- 해당 주택임대 수입금액이 연간 600만원 이상

- 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 지분이 30%를 초과

주택임대소득 과세대상 간주임대료

○ 주택보증금 등에 대한 간주임대료는

월세 임대료를 받는 임대사업자와의 형평성을 고려한 내용으로

보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(20년 1.8%)에 과세대상소득 해당하는 금액만큼을 임대료로 간주하는 것입니다.

단, 주택의 경우 부부 합산으로 3주택 이상 소유한 경우에만 과세하고, 보증금 등 3억원을 차감한 금액의 60%에 대해서만 과세합니다.

○ 공동으로 소유한 주택의 간주임대료는

공동사업장을 하나의 거주자로 판단하여 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하기에 공동사업장의 보증금 등에서 3억원을 공제합니다.

과세대상소득

주택임대 사업자가 아니라도 주택임대소득이 있다면 과세대상이 될 수 있으며 주택을 임대한다고 해서 모든 경우에 세금이 부과되지는 않습니다.

주택임대소득 과세대상소득 과세대상은 보유하고 있는 주택수에 따라 과세 여부가 정해집니다. 이번 시간에는 주택임대소득 과세대상에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

주택임대소득 과세원칙에 따라 총수입금액 2,000만 원 이하도 소득세를 내야 하기 때문에 주택임대소득 과세대상에 대하여 잘 알아두는 것이 좋습니다.

주택임대소득 과세대상이란 임대놓고 임차인에게 세를 받으면 그 수입에 대해서 세금을 내야 합니다. 다만 특정 경우에 한해서는 세금을 면제해주고 있습니다.

주택임대소득 과세대상

월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 3 주택 이상 소유자는 주택임대소득 과세대상입니다.

기준시가 9억원 초과 주택과 국외주택을 소유한 과세대상소득 경우 월세 임대수입이 발생한다면 1 주택자도 과세대상입니다.

1 주택 소유자가 공시 가격 9억 원을 초과하는 집을 가지고 있으면서 해당 주택을 월세로 임대한 경우는 월세 수입이 과세대상이 됩니다.

예를 들어 부부 합산 주택수가 1주택이라도 주택이 기준시가 9억 원을 초과하는 고가 주택이거나 해외에 있는 주택 중 월세를 받고 있다면 임대소득 과세대상입니다.

2주택 소유자가 9억 원 이하 주택을 소유하고 월세 수입이 있다면 과세대상이 되는데요. 2 주택 이상이고 월세를 놓게 되면 모든 월세 소득이 주택임대소득 과세대상이 됩니다.

3 주택 이상은 모든 월세 소득이 과세대상이 됩니다. 만약 월세가 없고 전세 경우에도 해당 보증금 합계가 3억 원을 초과한다면 임대소득 과세대상이 됩니다.

즉, 3주택이상이면 월세 수입, 전세 보증금 모두 과세 대상이 됩니다.

주택임대소득 과세대상 오피스텔의 경우 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득 과세대상이며 주거용이 아닌 경우에는 상가 임대소득으로 소득세 과세됩니다.

주택임대소득 비과세 대상

1주택인 경우 공시 가격이 9억 이하이고 월세를 놓은 경우 비과세 대상이며 전세인 경우에는 기준시가 관계없이 전세금에 대해 비과세 됩니다.

2 주택인 경우 모든 임대보증금, 전세 보증금은 비과세 대상이지만 월세는 과세 대상입니다.

3 주택 이상은 원칙상 월세, 전세 보증금도 과세 대상이 됩니다. 다만 전세금 합계가 3억 원 이하라면 임대소득면제 규정이 적용되어 비과세 대상입니다.

주택임대소득 과세대상 제외 주택

주거전용면적이 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 소형주택인 경우 해당 주택은 2021년 12월 31일까지 주택수 산정 시 제외됩니다.

실제 보유하고 있는 주택중에 소형 주택이 포함된 경우 3 주택이라도 산정된 보유주택수는 2 주택이 됩니다.

주택임대수입이 2천만원 이하일 경우 납세자는 분리과세와 종합과세 중 하나를 선택할 수 있습니다. 2천만 원 초과는 종합과세만 가능합니다.

종합과세는 다른 소득금액 (근로, 연금, 기타, 이자, 배당)과 합산하여 누진세율을 적용하여 6~42% 과세하지만, 분리과세는 단일세율 14%를 적용하여 과세됩니다.

분리과세의 경우 임대주택등록여부에 따라 과세대상소득 필요경비, 기본공제금액, 세액감면에 차이가 있습니다.

이번 시간에는 주택임대소득 과세대상에 대하여 알아보았는데요. 주택임대소득 과세대상이라면 6월 1일까지 소득세 신고를 하시기 바랍니다.과세대상소득

자세히 알아보기

5월은 종합소득세 신고의 달입니다. 직장 다니면서 블로그 포스팅하시는 분들, 유튜브 하시는 분들의 소득은 기타 소득에 해당합니다. 또한 1회성의 강연료, 원고료를 받은 분들도 기타 소득이 있는 것인데요. 기타 소득에는 어떤 것들이 있고 원천징수는 어떻게 하는지 분리과세 기준과 종합소득세 신고방법에 대해 알아보겠습니다.

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1. 기타 소득이란?

기타 소득은 사업/근로소득, 이자/배당소득, 연금/퇴직/양도 소득 등을 제외하고 일시적으로 발생한 소득입니다. 따로 사업자 등록을 하지 않은 경우 애드센스, 애드포스트 과세대상소득 과세대상소득 수익도 기타소득에기타 소득에 들어가며 상금, 로또 당첨금, 저작권료, 원고료, 강연료, 종교인이 종교단체로부터 받은 소득(근로소득으로 처리도 가능), 사례금 등이 기타 소득에 해당됩니다.

○ 강의료는 늘 기타 소득일까?

> 강의료의 경우 고용관계에 있다면 근로소득, 프리랜서라면 사업소득, 일회성 강의라면 기타소득으로 분류합니다.

> 북한이탈주민의 정착금, 국가유공자에게 지급되는 보훈급여금, 그 외에 특별한 경우에는 비과세 기타 소득이 됩니다.

2. 분리과세란?

소득이 지급될 때 원천 징수함으로 과세가 종결되는 것을 말합니다. 대표적인 것이 일용근로자의 소득입니다. 일용근로자의 경우 지급받을 때 원천징수하면서 과세가 종결되기 때문에 따로 연말정산을 하지 않습니다.

기타 소득이 지급될 때 소득 종류에 따른 세율에 따라 원천징수하여 따로 5월 종합소득세 신고 시 소득에 포함시키지 않는 것입니다. 단, 300만 원 이하일 때만 해당되며 초과할 경우에는 종합소득세 신고를 해야 합니다.

▼ 기타 소득의 원천징수 세율

유형 세율
일반적인 기타소득 20%
복권 당첨금 등 3억원 넘는 경우 30%
세액공제 받은 연금 납입액, 연금계좌 실적에 따라 증가된 금액을 연금외수령 하여 기타소득 과세 시 15%

3. 소득세 원천징수 계산방법

소득에서 필요경비를 공제한 과세대상소득 후 세율을 적용합니다. 공제율은 상황에 따라 차이가 있습니다.

① 만약 강연료가 30만 원이라면 필요경비 60%인 18만 원을 공제한 나머지 12만 원에 대해 20%의 세율을 적용하여 2만 4천 원이 원천징수되므로 27만 6천 원을 지급받게 됩니다.

② 만약 원고료가 10만 원이라면 필요경비 60%인 6만 원을 공제하면 과세 대상 금액이 4만 원이 됩니다. 소득금액이 5만 원 이하인 경우 소득세를 과세하지 않기 때문에 10만 원을 지급받습니다.

이자 배당소득 종합소득세 - 금융소득 종합과세 대상 신고 요령

일정 규모 이상의 이자나 배당 등으로 얻은 소득의 경우 금융소득 종합과세 대상으로 종합소득세 신고를 하여야 합니다. 이자 배당소득 종합소득세 - 금융소득 종합과세 대상 신고 요령에 대해 알아보겠습니다.

금융소득 종합소득세

2021년에 이자나 배당의 금융소득이 2천만 원을 초과할 경우에는 종합소득세 확정신고 대상이 됩니다. 국내에서 원천징수되지 않은 금융소득의 경우에는 소득금액에 상관없이 대상이 됩니다.

금융소득 종합과세제도에 따라 신고 대상이 될 경우 금융소득을 다른 종합소득과 합산해 종합소득세율을 적용해 종합과세하게 됩니다. 단, 금융소득 2천만 원까지는 과세대상소득 원천징수 세율을 적용해 산출세액을 계산하게 되므로 2천만 원 이하의 경우에는 분리과세되는 것과 같습니다.

또한, 금융소득 종합과세는 2001년 이후 발생하는 소득분부터 적용되므로 2000년까지 발생한 금융소득은 지급시기와 상관없이 대상이 되지 않습니다.

은행, 증권회사, 보험회사, 종합금융회사, 자산운용회사와 농․수협, 신용협동조합, 우체국, 새마을금고 등에서 받는 예․적금, 예탁금 등의 이자 및 국․공채, 금융채, 회사채 등 채권에서 발생하는 이자와 할인액

주식 및 출자금에서 발생하는 이익 또는 잉여금의 분배금

※ 다만, 채권이나 주식의 양도에서 발생하는 양도차익은 대부분 금융소득으로 보지 않고 있습니다.

비과세 이자소득

이자소득이지만 비과세 이자소득의 경우에는 금융소득 종합과세 대상에서 제외됩니다.

비과세-이자소득은-종합과세-대상에서-제외

비과세 이자소득 범위

홈택스에서 이자 배당소득 확인 방법

금융소득이 2천만원 이상 발생한 경우에는 홈택스에서 이자 배당 소득을 확인할 수 있습니다.

홈택스-종합소득세-신고-화면

홈택스 금융소득 조회

로그인된 홈택스 종합소득세 신고 화면에서 금융소득 조회를 선택하면 자신의 금융소득을 조회할 수 있습니다.

금융소득-조회-결과

홈택스 금융소득 조회 화면

금융소득 종합과세 대상 신고 요령

홈택스에서 제공하고 있는 금융소득 종합과세 대상의 신고 요령에 대해서는 첨부파일로 올려놓겠습니다. 상세하게 화면별로 설명이 되어 있으므로 과세대상소득 따라 하면 어렵지 않습니다.

촛불을 켜는 사람

임대소득 즉 월세를 받기 위해서 주택을 소유하고 있다면 주택임대소득 과세대상이 될 수 있습니다. 1 주택자의 경우 9억 원 초과하고 월세 수입이 있거나 2 주택자는 월세는 과세대상, 전세는 비과세 대상이 됩니다. 이와 같이 과세대상 기준은 주택수와 기준시가에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금은 얼마 이상?, 기준시가는 얼마 이상?, 간주임대료는 무엇인지?, 이런 내용들을 통해서 과세대상은 어떻게 계산해야 하는지 용어도 생소하고 어려울 수 있습니다.

하지만 본인이 주택을 소유하고 임대소득이 있다면 세금은 내야 합니다. 매년 달라지는 세법도 알아야 본인이 과세대상에 포함되는지 확인할 수 있는 기준을 세울 수 있습니다.

그렇다고 너무 걱정하지 않아도 됩니다. 오늘은 가볍게 임대소득이 있으면서 본인이 과세대상 기준에 해당하는지 개념에서부터 주택 신고 방법과 모의계산을 해볼 수 있는 곳까지 자세하게 알려드려 보도록 하겠습니다. 잘 따라와 보세요.

주택임대소득 과세대상과 비과세 대상의 기준

▶주택임대소득 과세대상
첫번째. 1 주택 소유자 중 9억 원을 초과하는 주택의 월세 과세대상소득 수입.
두번째. 2 주택 소유자 중 모든 주택의 월세 수입.
세번째. 3 주택 소유자 중 모든 주택의 월세 수입 및 보증금과 전세금에 대한 간주임대료.

(※해당 보증금 및 전세금 합계 3억 원 초과 시)

▶주택임대소득 비과세 대상
첫번째. 1 주택 소유자 중 9억 원 이하는 주택의 월세 수입 및 모든 보증금과 전세금.
두번째. 2 주택 소유자 중 모든 주택의 모든 보증금 및 전세금.
세번째. 3 주택 소유자 중 소형 주택의 보증금 및 전세금.(※해당 과세대상소득 보증금 및 전세금 합계 3억 원 이하)

주택임대소득 신고방법 및 계산방법

※주택임대소득 신고는 그다음 해 5월 1일 ~ 5월 31일까지 소득세를 신고한 후 납부해야 합니다. 주택임대의 총수입에 따라 신고 방법이 달라지게 됩니다.
첫번째. 총수입 2천만 원 이상 : 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고합니다.(세율 6~42%)
두번째. 총수입 2천만 원 이하 : 종합과세 및 분리과세 중 한 가지를 선택하여 신고합니다.(주택임대 과세대상)

-과세표준 = 수입금액 - 필요경바(50%) - 기본공제(2 백반원), 등록 임대주택은 60%, 기본공제 400만 원이 적용됩니다.
-등록 임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 됨.

-기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 4백만 원 또는 2 백반원 공제.

▼참조
-주택임대소득 신고안내문을 받은 경우 : 안내문
-주택임대소득 신고안내문을 받지 않은 경우 : 사업장 현황신고를 한 경우(임대사업자 등록증), 사업장 현황신고를 하지 않은 경우(임대차계약서,임대사업자 등록증)
-국세청 "홈택스"사이트에 "모의계산"을 이용하면 편리합니다.

종합부동산세 과세대상 및 납부시기

종합부동산세는 주택과 토지를 유형별로 구분한 뒤 인별로 합산한 결과 값이 공시 가격에 기준금액을 초과하는 경우에 대하여 과세되는 세금입니다. 종합부동산세 납세의무자는

토지대장 무료 열람 및 발급 받기(정부24)

부동산을 거래하는 경우는 삶을 살면서 많지 않습니다. 그래서인지 전문가들에게 많이 맏기곤 합니다. 최소한의 부동산에 대한 지식을 알아야 손해를 보거나 불이익을 당하는 것

홈택스 증여세 계산 및 신고방법(증여세율 참조)

부모님들이 자녀에게 증여하는 일은 많이 볼수 있습니다. 이를 무상으로 주면 좋겠으나 이렇게 주는 재산에 대해서 세금을 부과하고 있습니다. 증여세율도 높은편이고, 무조건


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