NPL투자기법

마지막 업데이트: 2022년 1월 14일 | 0개 댓글
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▲ 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

현직 NPL경매학원 원장이 큰 맘 먹고 공개하는
진짜 사례를 담은 부실채권 투자의 정통 교과서!

지금까지 이런 NPL 책은 없었다.
필자가 직접 부실채권을 매입하여
배당이나 유입으로 수익을 창출한 실제 서류 수록!!

“더 열심히 더 오래 일한다고 NPL투자기법 많은 돈을 가져가는 것은 아니다.
최선을 다해도 부자가 못 되는 것은 기본법칙이 틀렸기 때문이다.”
- 롭 무어, 〈레버리지〉

ㆍ 서울디지털대학교 문예창작학과 졸업
ㆍ 한국문학방송 문인회원〈수필가〉
ㆍ (전)경찰대학교 직무과정 외래교수
ㆍ (전)세종대학교 CEO과정 외래교수
ㆍ 연세대학교 대학원 NPL특강
ㆍ 한경아카데미 NPL특강
ㆍ 매일경제신문사 NPL특강
ㆍ 2015년 스포츠서울 NPL혁신리더수상
ㆍ 시사뉴스타임 “새로운 투자 NPL” 기고
ㆍ 서울경제TV “조영구의 트랜드 핫 이슈” 100회 특집 경매NPL전문가로 출연
ㆍ 분당NPL대부(주) 대표이사
ㆍ 분당농업회사법인(주) 이사
ㆍ 분당NPL경매학원 원장
저서
ㆍ 《NPL투자성공비법》 (매일경제신문출판사)
ㆍ 《경매성공지름길》 (현대인쇄소)

ㆍ 분당NPL경매학원 부원장
ㆍ 분당NPL대부(주) 이사
ㆍ 유튜브 [경매어선생] 채널 운영
ㆍ 중앙대학교 학사 졸업
ㆍ 한양사이버대학원 부동산학과 석사 졸업
ㆍ (전) 동원그룹 동원건설산업 근무 닫기

제1장 부실채권(NPL) 기본
01. 부실채권(NPL)이란? _14
1. 부실채권이란 무엇인가? _14
2. 부실채권 발생과 분류기준 _15
3. 부실채권의 국내 도입 경위와 탄생 배경 _15
4. 부실채권의 종류 _17
02. 부실채권 왜 매각하는가? _19
1. 부실채권을 매각하는 이유 _19
2. 은행들이 NPL을 매각하는 방식과 흐름 _21
제2장 부실채권(NPL) 매입 유형과 투자전략
01. NPL 투자의 장점(NPL과 경매의 비교) _26
1. 부실채권 매입의 장점 _26
2. 부실채권 매입의 단점 _26
3. 사례를 통한 NPL과 경매의 비교 [2015타경25524] _27
02. 부실채권의 매입 유형 _30
1. 채권양수도계약(Loan Sale) _30
2. 입찰참가이행조건부채권양수도계약(사후정산 방식) _36
3. 채무인수계약(채무자변경 계약) _38
4. 혼합방식(입찰대리계약) _40
5. 부실채권 매입유형별 장단점 _42
03. 부실채권 투자에 필요한 필수 용어 _45
1. 채권행사권리금액이란? _45
2. 방어입찰이란? _47
3. 잔존채권이란? _51
4. 차액약정보전금이란? _54
04. 부실채권(NPL) 어디서 찾나? _56
1. 유동화회사 홈페이지를 통해서 찾는 방법 _56
2. 금융감독원 전자공시시스템 http://dart.fss.or.kr 02-3145-5114 _62
3. 기타중소유동화회사(회사가 소멸되거나 전화번호가 바뀔 수 있음) _63
05. 부실채권 협상 및 가격 산출 방법과 순서 _64
1. 부실채권 협상 및 가격 산출 방법과 순서 _64
2. 협상가격 산출 방법 및 순서 _68
06. 대부법인 등록과 관련 법규 _73
1. 대부업이란? _73
2. 대부업 등록에 대해서 알아야 하는 이유 _73
3. 대부업 등록 자격 요건(금융위원회 및 지자체 등록 신청 자격 요건 비교) _74
4. 대부업 등록처 _74
5. 금융감독원에 대부업 등록 구비서류 _75
6. 신규 등록 절차 _75
제3장 부실채권(NPL)으로 성공한 사례분석
01. Loan Sale(채권양수도계약) 방식으로 성공한 사례 _94
1. 2020타경2689(론세일로 배당받은 사례) _94
2. 2019타경1151(NPL 매입 후 12일 만에 배당 확정) _99
3. 2019타경7787(몰수 보증금 되돌려 받은 사례) _106
4. 2020타경17414(NPL 배당 사례) _120
5. 2014타경5295(배당으로 성공한 사례)_144
02. 입찰참가이행조건부채권양수도계약(사후정산)으로 성공한 사례 _170
1. 2020타경1470(동대문 상가. 디자이너클럽) _170
2. 2020타경24252(거제도 바닷가 토지) _178
3. 2019타경25273(거제 한려수도 숙박업소) _193
4. 2020타경25088(거제 양식장 및 유기농 채소 농장) _201
5. 2013타경21559(사후정산으로 성공한 상가) _215
03. 채무인수계약(채무자변경계약)으로 성공한 사례 _235
1. 2020타경7110(론세일로 매입하여 채무인수계약으로 유입한 사례) _235
2. 2013타경6980(채무인수로 유입한 상가) _261
04. 입찰대리계약(혼합방식) 사례 _281 NPL투자기법
1. 2020타경8706(입찰 대리 계약) _281
2. 2019타경25447(혼합방식으로 NPL을 권유한 사례) _285
제4장 부실채권(NPL)에서 숙지해야 할 사항과 투자 범위 넓히기
01. 법원의 배당절차 _290
1. 채권계산서를 제출한다 _290
2. 배당표를 점검하여 배당금액이 맞는지 확인해 본다 _291
3. 원인서류를 준비한다 _291
4. 대리인으로 참석할 경우 위임장을 2통 준비해야 한다 _292
5. 출급명령서를 가지고 보관계로 간다 _292
6. 환급을 받는다 _292
7. 부기 환부신청을 한다.(잔존채권이 있는 경우에만 해당) _293
02. 대위변제 _294
1. 대위변제란? _294
2. 변제자 대위란? _294
3. 대위변제의 요건 _294
4. 구상권이란? _295
5. 법정대위 _295
6. 임의대위 _296
7. 대위변제의 효과 _297
8. 대위변제 대상 물건 _297
9. 대위변제한 채권도 근저당권부 질권 대출이 가능한가? _299
10. 대위변제시 주의사항 _300
11. 대위변제 수익률은 얼마나 될까? _300
12. 대위변제 물건 찾은 후 실행 단계 _303
03. 파생상품투자(GPL) _308
1. 개인 근저당권 할인해서 매입할 경우 _308
2. 후 순위 근저당권투자 _324
3. 근저당권부질권 투자 _334
제5장 특수물건과 부실채권(NPL)
01. NPL과 특수물건의 결합 _348
1. 유치권 권리가 신고된 토지 _348
2. 법정지상권 유치권 권리 신고가 된 토지 _351
3. 위반건축물과 유치권을 주장하는 상가 _357
4. NPL 3번째로 재 매입하여 수익이 발생된 사례 _397


1. 부실채권 매입의 장점
① 부실채권은 금융기관의 근저당권을 원금 내지는 연체이자를 할인하여 매입할수 있다는 것이 장점이다.
② 채권을 담보로 근저당권부질권 대출을 받을 수 있으며 실제로 투자한 금액에비하여 대출을 높게 받을 수 있다.
③ 부실채권을 매입하면 여러 가지 투자 방법으로 진행할 수 있는 장점이 있다. 채권을 매입한 후 재매각하거나

경매 진행으로 배당을 받을 수 있고 필요시에는유입을 통해서 낙찰을 받을 수 있다.
④ 재매각이나 배당으로 투자하는 경우는 경매에 비해서 투자금 회수기간이 짧고회수 시점도 예측이 가능하다.
⑤ 배당을 받는 방식으로 투자를 할 경우에는 제3자가 낙찰을 받게 되고 투자자는채권행사권리금액만큼 배당을 받을 수 있고

배당에서 부족한 금액은 해당 경매계에 부기문을 받아서 잔존채권으로 권리행사를 할 수 있다.
⑥ 유입의 방식으로 투자를 할 경우는 채권행사권리금액으로 유입(낙찰)을 하여 취득하기 때문에 부동산 매각 시 양도소득세를 절감할 수 있다.
⑦ 일반 경매 입찰보다는 채권매입 후 입찰에 참여하는 것이므로 최고가매수신고인으로 선정될 가능성이 매우 높다.

2. 부실채권 매입의 단점
① 채권에 비하여 담보가 부실할 경우 손실이 날 수 있다. 즉, 담보의 가치 평가를잘못하고 채권을 매입하면 손실로 이어진다.
② 근저당권을 담보로 근저당권부질권 대출을 받을 수 있지만 종결될 때까지 근저당권부 대출 이자를 납부해야 한다.
③ 유입이 목적이라면 채권매입으로 인하여 초기 자금이 많이 들어갈 수도 있다.
④ 채권매입 후 채무자가 회생 신청을 하면 경매가 정지될 수 있다.(이때 근저당권부질권 대출을 받았을 경우 이자 납입 기간이 길어진다.)

3. 사례를 통한 NPL과 경매의 비교
① 소유자 겸 채무자 홍*옥은 2005년 4월 29일 약 470,000,000원에 분양을 받고전유부분만

소유권이전등기를 하고 대지권은 미등기 상태로 같은 해 11월 17일 대출을 받았다.
② 2015타경25524의 채권 내용을 분석하면 미*농협협동조합에서 2005년 11월 17일

원금 250,000,000원을 대출해 주고 채권최고금액 300,000,000원을 근저당권을 설정했다.
③ 소유권이전 당시 미입주 물량이 많아서 상가가 공실 상태였고 이자 및 관리비가 연체되기 시작했다.
④ 경매가 진행되고 시행사인 **개발로부터 체납관리비 명목으로 35,000,000원의 유치권 권리가 신고 되었다.
⑤ 대지권 미등기와 유치권 행사가 진행되어 감정가격 310,000,000원의 상가가 최저가격

106,330,000원까지(감정가격 대비 34%)내려갔다.
⑥ 미*농협의 채권양수인인 농협자산관리회사에서는 채권원금 및 연체료에 비하여 경매 최저금액이

현저히 낮아진 점을 감안하여 채권을 매각할 수밖에 없는 입장이다.
⑦ 원금 2.5억 원과 연체이자를 포함하여 채권행사권리금액이 4.6억 원이 넘었다. 이 채권을 할인해서

152,000,000원에 매입하였다.
⑧ 채권 재매각이나 배당 유도를 통해서 배당을 받을 수도 있었지만 최초에 유입을 목적으로 채권을 매입하였다.
⑨ 2016년 6월 10일 입찰에 참여한 8명이 경쟁을 하였는데 최저가 34%에 97%의 높은 금액으로 최고가매수신고인으로 선정되었다.
⑩ 2등 입찰가를 보면 당연히 배당이 가능했다. 입찰에 참여한 사람들 모두가 어리둥절했을 것이다.

필자는 채권매수인에게 위임장을 받아서 대리인으로 입찰에 참여했었다.
⑪ 2016년 8월 3일 대금을 납부하고 소유권이전을 한 다음 대지권 미등기를 복구했고 유치권 권리자와 소송을 통해서

약 10개월 만에 점유권을 돌려받고 상호청구금액은 없는 것으로 합의하여 마무리했다.
⑫ 현재는 임대(보증금 2천만 원에 월세 130만 원 정도)가 나갔고 상권도 안정되었으며 매매로는 3억 원 이상이 가능하고

대출을 받아도 매입가격의 80%(약 2억4천만 원)정도가 가능하다.

무엇보다도 매매 시 매입금액 3억 원과 취·등록세를 포함한 금액까지는 양도소득세가 없다.

[머리말]
세상은 보는 관점에 따라서 극과 극으로 보일 수 있다. 가까이서 보면 나무가 보이고 멀리서 보면 숲이 보인다.

우익과 좌익도 어느 쪽에서 보느냐의 차이다. 위에서 보면 아래가 보이고 밑에서 보면 위가 보이듯 상향과 하향도 관점의 차이다.

집중과 균형에도 한눈으로 보느냐 두 눈으로 보느냐의 차이가 아니겠는가?

암울하고 불안한 이 현실을 어떻게 이겨내야만 하는가?
코로나로부터 자신과 가족을 무사히 지켜내고, 다시 맞이할 아름답고 행복한 세상에는 어떻게 살아야 할까?

자신이 어느 자리에서 보는가의 차이이다. 현명하고 지혜롭게 자신의 위치를 선택하고

결정하는 사람은 태산이 무너진다 해도 살아남을 수 있다는 뜻이다.

인간은 가치 선택적 존재이다. 즉 선후본말(先後本末) 판단의 지혜가 있기 때문이다.

(맹자,공손추 상) 無是非之心 非人也 是非之心 智之端也 라는 글귀가 있다. 무시비지심 비인야 = 옳고 그름을 가려냄이 없다면 사람이 아니요,

시비지심 지지단야 = 옳고 그름을 가리는 것은 지혜의 근본이라고 한다. 우리는 어느 것이 옳고 그르다는 것을 잘 알고 있다.

다만 생각의 차이 기질의 차이 때문에 옳은 것이 옳고, 그른 것은 그르다 라고 단정하지 못할 뿐이다. 지혜로운 삶,

풍요로운 삶, 미래가 행복한 삶을 준비하고 설계하는 것은 인간이면 누구나 잘할 수 있다.

NPL 투자의 장점(NPL과 경매의 비교) (p.26~p.28)

1. 부실채권 매입의 장점
① 부실채권은 금융기관의 근저당권을 원금 내지는 연체이자를 할인하여 매입할수 있다는 것이 장점이다.
② 채권을 담보로 근저당권부질권 대출을 받을 수 있으며 실제로 투자한 금액에비하여 대출을 높게 받을 수 있다.
③ 부실채권을 매입하면 여러 가지 투자 방법으로 진행할 수 있는 장점이 있다. 채권을 매입한 후 재매각하거나 경매 진행으로 배당을 받을 수 있고 필요시에는유입을 통해서 낙찰을 받을 수 있다.
④ 재매각이나 배당으로 투자하는 경우는 경매에 비해서 투자금 회수기간이 짧고회수 시점도 예측이 가능하다.
⑤ 배당을 받는 방식으로 투자를 할 경우에는 제3자가 낙찰을 받게 되고 투자자는채권행사권리금액만큼 배당을 받을 수 있고 배당에서 부족한 금액은 해당 경매계에 부기문을 받아서 잔존채권으로 권리행사를 할 수 있다.
⑥ 유입의 방식으로 투자를 할 경우는 채권행사권리금액으로 유입(낙찰)을 하여 취득하기 때문에 부동산 매각 시 양도소득세를 절감할 수 있다.
⑦ 일반 경매 입찰보다는 채권매입 후 입찰에 참여하는 것이므로 최고가매수신고인으로 선정될 가능성이 매우 높다.

2. 부실채권 매입의 단점
① 채권에 비하여 담보가 부실할 경우 손실이 날 수 있다. 즉, 담보의 가치 평가를잘못하고 채권을 매입하면 손실로 이어진다.
② 근저당권을 담보로 근저당권부질권 대출을 받을 수 있지만 종결될 때까지 근저당권부 대출 이자를 납부해야 한다.
③ 유입이 목적이라면 채권매입으로 인하여 초기 자금이 많이 들어갈 수도 있다.
④ 채권매입 후 채무자가 회생 신청을 하면 경매가 정지될 수 있다.(이때 근저당권부질권 대출을 받았을 경우 이자 납입 기간이 길어진다.)

3. 사례를 통한 NPL과 경매의 비교
① 소유자 겸 채무자 홍*옥은 2005년 4월 29일 약 470,000,000원에 분양을 받고전유부분만 소유권이전등기를 하고 대지권은 미등기 NPL투자기법 상태로 같은 해 11월 17일 대출을 받았다.
② 2015타경25524의 채권 내용을 분석하면 미*농협협동조합에서 2005년 11월 17일 원금 250,000,000원을 대출해 주고 채권최고금액 300,000,000원을 근저당권을 설정했다.
③ 소유권이전 당시 미입주 물량이 많아서 상가가 공실 상태였고 이자 및 관리비가 연체되기 NPL투자기법 시작했다.
④ 경매가 진행되고 시행사인 **개발로부터 체납관리비 명목으로 35,000,000원의 유치권 권리가 신고 되었다.
⑤ 대지권 미등기와 유치권 행사가 진행되어 감정가격 310,000,000원의 상가가 최저가격 106,330,000원까지(감정가격 대비 34%)내려갔다.
⑥ 미*농협의 채권양수인인 농협자산관리회사에서는 채권원금 및 연체료에 비하여 경매 최저금액이 현저히 낮아진 점을 감안하여 채권을 매각할 수밖에 없는 입장이다.
⑦ 원금 2.5억 원과 연체이자를 포함하여 채권행사권리금액이 4.6억 원이 넘었다. 이 채권을 할인해서 152,000,000원에 매입하였다.
⑧ 채권 재매각이나 배당 유도를 통해서 배당을 받을 수도 있었지만 최초에 유입을 목적으로 채권을 매입하였다.
⑨ 2016년 6월 10일 입찰에 참여한 8명이 경쟁을 하였는데 최저가 34%에 97%의 높은 금액으로 최고가매수신고인으로 선정되었다.
⑩ 2등 입찰가를 보면 당연히 배당이 가능했다. 입찰에 참여한 사람들 모두가 어리둥절했을 것이다. 필자는 채권매수인에게 위임장을 받아서 대리인으로 입찰에
참여했었다.
⑪ 2016년 8월 3일 대금을 납부하고 소유권이전을 한 다음 대지권 미등기를 복구했고 유치권 권리자와 소송을 통해서 약 10개월 만에 점유권을 돌려받고 상호청구금액은 없는 것으로 합의하여 마무리했다.
⑫ 현재는 임대(보증금 2천만 원에 월세 130만 원 정도)가 나갔고 상권도 안정되었으며 매매로는 3억 원 NPL투자기법 이상이 가능하고 대출을 받아도 매입가격의 80%(약 2억4천만 원)정도가 가능하다. 무엇보다도 매매 시 매입금액 3억 원과 취·등록세를 포함한 금액까지는 양도소득세가 없다.

[머리말]
세상은 보는 관점에 따라서 극과 극으로 보일 수 있다. 가까이서 보면 나무가 보이고 멀리서 보면 숲이 보인다. 우익과 좌익도 어느 쪽에서 보느냐의 차이다. 위에서 보면 아래가 보이고 밑에서 보면 위가 보이듯 상향과 하향도 관점의 차이다. 집중과 균형에도 한눈으로 보느냐 두 눈으로 보느냐의 차이가 아니겠는가?

암울하고 불안한 이 현실을 어떻게 이겨내야만 하는가?
코로나로부터 자신과 가족을 무사히 지켜내고, 다시 맞이할 아름답고 행복한 세상에는 어떻게 살아야 할까?

자신이 어느 자리에서 보는가의 차이이다. 현명하고 지혜롭게 자신의 위치를 선택하고 결정하는 사람은 태산이 무너진다 해도 살아남을 수 있다는 뜻이다.

인간은 가치 선택적 존재이다. 즉 선후본말(先後本末) 판단의 지혜가 있기 때문이다. (맹자,공손추 상) 無是非之心 非人也 是非之心 智之端也 라는 글귀가 있다. 무시비지심 비인야 = 옳고 그름을 가려냄이 없다면 사람이 아니요, 시비지심 지지단야 = 옳고 그름을 가리는 것은 지혜의 근본이라고 한다. 우리는 어느 것이 옳고 그르다는 것을 잘 알고 있다. 다만 생각의 차이 기질의 차이 때문에 옳은 것이 옳고, 그른 것은 그르다 라고 단정하지 못할 뿐이다. 지혜로운 삶, 풍요로운 삶, 미래가 행복한 삶을 준비하고 설계하는 것은 인간이면 누구나 잘할 수 있다.

NPL투자기법

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    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2016.02.19 16:16
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      ▲ 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

      부동산경매기법에 NPL 투자기법이 가미되면 그 활용범위가 더욱 늘어난다고 할 수 있다. NPL 투자기법에는 다양한 방법이 있고 그 투자기법을 살펴보면 크게 배당금수령기법, 유입투자법, 채권회수기법, 재매각활용기법, 방어입찰기법, 양도세절감기법, 증여세절감기법 등이 있다. 지난번 살펴본 배당기법에 이어 채권회수기법에 대해 살펴보기로 하자.

      부동산은 구입하여 매각을 하게 되면 매각금액에서 구입금액을 차감한 차액에 관하여 양도소득세를 부담하여야 한다. 일반적으로 부동산의 양도소득세의 세율은 다음과 같다.

      부동산은 이러한 양도소득세가 있지만 NPL 양도세절감기법을 활용하면 양도소득세를 확실하게 절감하는 효과가 나타난다. 이는 NPL의 특성상 부실채권으로 인한 손실의 가능성이 있기 때문에 정부에서는 위험자산으로 분류하여 세금을 부과하지 않기 때문에 나타나는 현상이다.

      양질의 NPL 채권을 매입하고 차익실현을 하는 방법과는 별도로 부동산을 매수하는 전략으로 활용하게 되면 매입가격에서 NPL 채권의 수익이 발생하면 그 수익만큼의 비용을 높여서 매입하는 효과가 있기 때문에 차후 부동산을 매각할 떼 양도세를 절감하는 효과를 볼 수 있는 것이다.

      예를 들면 감정가격 10억인 부동산 물건이 경매로 나왔는데 금융기관이 부동산을 담보로 대출을 해주고 NPL투자기법 근저당 설정한 금액이 8억4,000만원이고 대출원금이 7억인 NPL 채권을 6억에 매입하여 8억4,000만원에 낙찰을 받은 경우를 살펴보면 다음과 같이 정리할 수 있다.

      첫째, NPL 채권의 배당시 수입금은 배당금액 8억4,000만원에서 채권 매입금액 6억을 차감하면 1억4,000만원이 된다.

      둘째, 본인이 입찰하여 8억4,000만원에 낙찰을 받은 경우 NPL 채권의 배당 수익금으로 1억4,000만원의 이익을 실현한 이후에 낙찰을 받은 부동산을 낙찰을 받은 가격과 동일한 8억4,000만원에 매각을 하게 된다면 실질적인 부동산의 매입가격이 8억4,000만원이기 때문에 양도차액이 없어 양도소득세를 납부하지 않아도 된다. 이는 매입금액과 매도금액의 차이가 없기 때문이다. 그로인해 1억4,000만원에 대한 양도소득세의 납부 비용을 절감하는 효과를 볼 수 있는 것이다.

      부동산을 경매로 구입하는 것은 시세보다 저렴하게 구입하고자 하는 목적이며 이는 비용을 최소화하고 수익을 극대화 하기위한 방편이다. NPL 투자기법의 양도세절감기법은 이러한 부동산 경매의 장점과 NPL이라는 채권의 특성을 결부시켜 비용을 절감하는 NPL 투자기법이다.

      이러한 투자기법은 부동산 경매물건에 대한 권리분석과 배당분석이 선행되고 NPL 채권에 대한 수익성 분석이 정밀하게 이루어 질 때 수익을 창출하고 비용을 절감할 수 있는 방법이다. 이를 참고하여 경매로 입찰을 준비하고 있다면 NPL 매입을 통한 접근법을 활용해 보자.

      NPL투자기법

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      2021년 08월 30일 ~ 2022년 08월 29일

      저자 소개 (2명)

      · 한국방송통신대학교 법학과 졸업 · 서울디지털대학교 문예창작학과 졸업 · 한국문학방송 문인회원〈수필가〉 · (전)경찰대학교 직무과정 외래교수 · (전)세종대학교 CEO과정 외래교수 · 연세대학교 대학원 NPL특강 · 한경아카데미 NPL특강 · 매일경제신문사 NPL특강 · 2015년 스포츠서울 NPL혁신리더수상 · 시사뉴스타임 “새로운 투자 NPL” 기고 · 서울경제TV “조. · 한국방송통신대학교 법학과 졸업
      · 서울디지털대학교 문예창작학과 졸업
      · 한국문학방송 문인회원〈수필가〉
      · (전)경찰대학교 직무과정 외래교수
      · (전)세종대학교 CEO과정 외래교수
      · 연세대학교 대학원 NPL특강
      · 한경아카데미 NPL특강
      · 매일경제신문사 NPL특강
      · 2015년 스포츠서울 NPL혁신리더수상
      · 시사뉴스타임 “새로운 투자 NPL” 기고
      · 서울경제TV “조영구의 트랜드 핫 이슈” 100회 특집 경매NPL전문가로 출연
      · 분당NPL대부(주) 대표이사
      · 분당농업회사법인(주) 이사
      · 분당NPL경매학원 원장

      저서
      · 《NPL투자성공비법》 (매일경제신문출판사)
      · 《경매성공지름길》 (현대인쇄소)
      · 《NPL실전교과서》 (봄봄스토리)

      · 분당NPL경매학원 부원장 · 분당NPL대부(주) 이사 · 유튜브 [경매어선생] 채널 운영 · 중앙대학교 학사 졸업 NPL투자기법 · 한양사이버대학원 부동산학과 석사 졸업 · (전) 동원그룹 동원건설산업 근무 · 분당NPL경매학원 부원장
      · 분당NPL대부(주) 이사
      · 유튜브 [경매어선생] 채널 운영
      · 중앙대학교 학사 졸업
      · 한양사이버대학원 부동산학과 석사 졸업
      · (전) 동원그룹 동원건설산업 근무

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      출판사 리뷰

      세상은 보는 관점에 따라서 극과 극으로 보일 수 있다. 가까이서 보면 나무가 보이고 멀리서 보면 숲이 보인다. 우익과 좌익도 어느 쪽에서 보느냐의 차이다. 위에서 보면 아래가 보이고 밑에서 보면 위가 보이듯 상향과 하향도 관점의 차이다. 집중과 균형에도 한눈으로 보느냐 두 눈으로 보느냐의 차이가 아니겠는가?

      암울하고 불안한 이 현실을 어떻게 이겨내야만 하는가?
      코로나로부터 자신과 가족을 무사히 지켜내고, 다시 맞이할 아름답고 행복한 세상에는 어떻게 살아야 할까?

      자신이 어느 자리에서 보는가의 차이이다. 현명하고 지혜롭게 자신의 위치를 선택하고 결정하는 사람은 태산이 무너진다 해도 살아남을 수 있다는 뜻이다.

      인간은 가치 선택적 존재이다. 즉 선후본말(先後本末) 판단의 지혜가 있기 때문이다.
      (맹자,공손추 상) 無是非之心 非人也 是非之心 智之端也 라는 글귀가 있다.
      무시비지심 비인야 = 옳고 그름을 가려냄이 없다면 사람이 아니요, 시비지심 지지단야 = 옳고 그름을 가리는 것은 지혜의 근본이라고 한다. 우리는 어느 것이 옳고 그르다는 것을 잘 알고 있다.
      다만 생각의 차이 기질의 차이 때문에 옳은 것이 옳고, 그른 것은 그르다 라고 단정하지 못할 뿐이다. 지혜로운 삶, 풍요로운 삶, 미래가 행복한 삶을 준비하고 설계하는 것은 인간이면 누구나 잘할 수 있다.

      -분당 NPL경매학원에서
      어영화

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      [머니+] NPL학원 통해 물건 소개. 중소형자산관리사와 직접 거래도 가능

      부실채권(NPL) 투자에 관심이 많은 개인투자자들이 한 학원을 찾아 NPL 투자에 관한 강의를 듣고 있다. 개인투자자들은 주로 학원 강사들을 통해 NPL 물건을 소개받곤 한다. /사진제공=김동부의 NPL&주식&공매 카페

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      부실채권(NPL) 투자에 관심이 많은 개인투자자들이 한 학원을 찾아 NPL 투자에 관한 강의를 듣고 있다. 개인투자자들은 주로 학원 강사들을 통해 NPL 물건을 소개받곤 한다. /사진제공=김동부의 NPL&주식&공매 카페

      #40대 직장인 A씨는 지하철 6호선 전철역에서 5분 거리에 위치한 채권액 2억짜리 상가 물건의 부실채권(NPL)을 1억 8,000만원에 취득한 후 경매를 통해 낙찰을 받아 1년 6개월 만에 2억 2,000만원에 매각했다. NPL 매입 당시 A씨가 실제 투자한 금액은 2,000만원이다. 나머지 1억 6,000만원은 대출을 통해 마련했다. A씨는 2,000만원을 투자해서 18개월 만에 두 배인 4,000만원을 벌어들인 것이다. 또 실제 채권액으로 취득원가가 정해지기 때문에 2,000만원에 대해서만 양도소득세를 내면 돼 절세 효과도 누릴 수 있다.

      #은퇴 생활을 즐기고 있는 B씨는 채권액이 1억 8,000만원짜리인 상가 건물 NPL을 1억 5,000만원에 산 후 낙찰을 받았다. B씨의 투자 목적은 싸게 나온 NPL 물건을 사들여 월세 수익을 올리는 것이었다. 실제 B씨는 이 NPL을 사기 위해 자기자본 3,000만원을 투자했으며, 전체 투자금액의 80%인 1억 2,000만원은 대출로 조달했다. 현재 B씨는 매달 100만원의 월세 수익을 올리고 있으며, 대출 이자 30만원을 제외하면 매달 70만원을 손에 쥔다. 매달 고정적으로 나오는 월세 수입은 B씨의 노후 생활에 큰 보탬이 되고 있다.

      A씨와 B씨의 사례는 NPL 투자의 좋은 예다. NPL 투자의 이점을 잘 활용한 경우다. 저금리 시대로 진입하면서 상대적으로 고수익을 안겨주는 투자처로 알려진 NPL에 대한 관심이 NPL투자기법 높아지고 있다.

      ◇NPL은 어떻게 투자하나=NPL은 경제 행위의 결과로 발생한 채권 중 무수익여신·미회수채권·상환여부가 불투명해진 채권을 뜻한다. NPL투자는 기본적으로 부동산 담보부 1순위 저당권을 매입하는 투자다. 이 때 투자자들이 살 수 있는 저당권은 연체기간이 3개월 이상이며 경매가 된 것들을 말한다.

      NPL의 유통 경로는 일반적으로 다음과 같다.

      우선 부실채권이 발생한 금융기관에서 캠코나 유암코, 대신 F&I, KB자산운용 등과 같은 대형 자산관리회사를 대상으로 경매 신청한 물건을 덩어리로 매각한다. 통상 결산을 앞둔 12월에 많이 진행되며, 다음은 6월, 그다음은 3월이나 9월에 매각이 주로 진행된다. 이 단계에는 개인들의 참여가 불가능하다. NPL 덩어리를 NPL투자기법 사들인 대형 자산관리회사들은 다시 중소형 자산관리회사들에 이를 넘긴다.

      현재 개인들이 NPL에 투자할 수 있는 것은 바로 이 다음 단계다. 즉, 중소형 자산관리회사에서 매각하는 물건을 취득하는 것이다. 그런데 NPL은 주식 시장과 같은 공개 시장에서 거래되는 물건이 아니기 때문에 개인들이 접근하기가 쉽지 않다. 때문에 대부분의 사람들이 중소형 자산관리회사와 연결고리를 가지고 있는 전문가를 통해서 NPL에 투자한다. 바로 NPL 전문 학원 강사들이다. 개인투자자들이 NPL 전문 학원을 찾는 이유는 NPL 투자법을 배우기 위해서이기도 하지만 NPL 물건을 소개받기 위함이다.

      신한은행 지점장 출신으로 한국금융연수원과 LBA경제연구소 등에서 NPL 관련 강사로 활동하고 있는 김동부 씨는 “개인들은 강사가 알고 있는 자산관리회사를 통해서 NPL에 투자하기 때문에 NPL 투자는 주식 시장과 달리 누구를 만나느냐가 가장 중요하다”고 강조했다.

      실제 사람을 잘못 만나 사기를 당하는 경우도 있다. 지난해 11월 서울 서초경찰서는 투자자들에게 NPL을 사들이면 큰 돈을 벌 수 있다고 꼬드겨 총 130명으로부터 163억원을 가로챈 자산관리업체 A사 관계자들을 구속하기도 했다.

      물론 개인들이 자산관리회사로부터 직접 매입하는 방법이 아예 없는 것은 아니다.

      유암코와 같은 대형사와 직접 접촉하는 것은 사실상 불가능하지만 대형사로부터 물건을 넘겨 받은 중소형사와 직접 거래를 할 수도 있다. 하지만 이 같은 경우 은행->대형사->중형사->소형사로 넘어오는 단계마다 수익을 취하기 때문에 개인들이 높은 수익률을 올리기가 쉽지 않다. 특히나 요즘과 같이 전문 자산운용사들도 입찰을 포기할 정도로 경쟁이 과열된 상황에서는 더욱 수익률이 낮아질 수 밖에 없다.

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      ◇NPL으로 돈 버는 방법은=앞서 언급한 것처럼 NPL 시장은 개인들에게 결코 호락호락한 시장이 아니다. 하지만 이 같이 어려운 투자처지만 좋은 물건을 잘만 고르면 높은 수익률을 기대할 수 있다. 개인들이 NPL 투자로 수익을 올리는 방법은 크게 세 가지가 있다.

      우선 금융사가 매각하는 근저당권인 NPL을 매입해 배당을 받는 방법이 있다. 일반적으로 투자자들이 채권액 보다 낮은 할인된 금액에 NPL을 매입하기 때문에 경매에서 해당 NPL 물건이 채권최고액(경매 낙찰 시 근저당권을 가지고 권리를 행사할 수 있는 최고 금액) 보다 높은 가격에 낙찰되면 배당(채권최고액과 NPL 실 매입가의 차액)을 받아 수익을 올릴 수 있다.

      다음으로는 근저당권을 매입한 해당 부동산의 경매 입찰에 직접 참가해서 낙찰 받아 부동산 소유권을 취득한 다음 임대 수익을 올리거나 처분해서 매각 차익을 올리는 방법이 있다. 이 같은 방법이 가능한 것은 NPL을 가지고 있는 투자자가 경매에서 유리한 고지를 점할 수 있기 때문이다.

      이를테면 감정가가 10억원짜리인 부동산의 NPL을 7억원에 샀다고 하자. 이때 근저당권이 설정된 부동산의 채권최고액을 통상 대출금액의 120%인 8억 4,000만원이라고 하면 투자자는 경매 시 다른 경쟁자보다 더 공격적으로 금액을 써낼 수 있다. NPL을 보유한 사람이 직접 낙찰 받을 경우에는 채권최고액까지는 상계 처리가 되기 때문이다. 채권최고액을 넘는 금액을 써내더라도 다른 투자자보다 적은 돈으로 투자가 가능하다.

      이를테면 경매 시 NPL 소유자가 채권최고액보다 높은 8억 5,000만원을 써내더라도 1,000만원만 더 내면 되기 때문에 다른 입찰자보다 부담이 덜하다. 강준 지지자산운용 본부장은 “통상 경매에서 채권최고액까지 쓰는 경우도 쉽지 않기 때문에 경매에서는 NPL을 가진 사람이 절대적으로 유리하다”고 말했다.

      마지막으로 NPL을 재매각 하는 방법도 있다. 일반적으로 NPL 물건이 경매에서 처리되기까지는 6개월 정도의 시간이 걸린다. 이 시간을 기회비용으로 생각한다면 재매각해 수익을 올리는 것도 좋은 투자법이 될 수 있다. 특히 NPL은 부동산이 아닌 채권 거래이기 때문에 재매각 시 양도세를 낼 필요가 없다.

      배당금 수령

      금융사가 매각하는 근저당권인 NPL을 매입해 배당을 받는 방법. 일반적으로 투자자들이 채권액 보다 낮은 할인된 금액에 NPL을 매입하기 때문에 경매에서 해당 NPL 물건이 채권최고액 보다 높은 가격에 낙찰되면 배당을 받아 수익을 올릴 수 있음

      직접 낙찰

      근저당권을 매입한 해당 부동산의 경매 입찰에 직접 참가해서 낙찰 받아 부동산 소유권을 취득한 다음 임대 수익을 올리거나 처분해서 매각 차익을 올리는 방법

      NPL 재매각

      통상 6개월 정도 소요되는 경매 기간을 줄이고 재매각해 수익을 올리는 방법. NPL은 채권 거래이기 때문에 재매각 시 양도세를 낼 필요 없다는 점도 장점

      NPL투자기법

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        • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
        • 승인 2016.01.15 11:34
        • 댓글 0 NPL투자기법
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          ▲ 이영구

          [굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매기법에 NPL 투자기법이 가미되면 그 활용범위가 더욱 늘어난다고 하 수 있다. NPL 투자기법에는 다양한 방법이 있고 그 투자기법을 살펴보면 크게 배당금수령기법, 유입투자법, 채권회수기법, 재매각활용기법, 방어입찰기법, 양도세절감기법, 증여세절감기법 등이 있다. 지난번 살펴본 배당기법에 이어 유입투자법에 대해 살펴보기로 하자.

          NPL 유입투자기법
          NPL 유입투자기법은 부동산경매를 통한 매입을 목표로 하는 방법이다. 일반적으로 부동산을 경매로 낙찰받기 위해서는 경매물건에 최고가격에 입찰하여야 낙찰을 받을 수 있다. 이러한 낙찰을 보다 확실하게 받기위해 근저당채권을 매입하는 것이 NPL 유입투자기법이다.

          NPL 유입투자기법을 활용하기 위해서는 다음의 내용을 분석할 수 있어야 한다.

          첫째, 권리분석을 해야한다. 부동산경매 입찰시 대상물건의 등기부상의 권리분석을 통해 유입하고자 하는 채권의 순위를 알아야 한다. 가능한 1순위 근저당 채권을 유입하는 것이 손실을 줄이는 방법이다. 후순위 채권을 매입하는 경우 시세분석에 오류가 생기면 추가 부담이 발생하기 때문이다.

          둘째, 숨어 있는 권리의 존재를 찾아내고 분석할 수 있어야 한다. 대표적인 숨은 권리로는 선순위 임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등의 존재 유무를 파악하고 분석하여 낙찰시 추가로 부담하는 비용에 대한 준비를 하고 입찰에 참여해야 한다.

          특히, 유치권의 경우에는 그 행사자의 권리표현 시점이 막연하여 위험에 노출 될 수 있다. 최근 낙찰된 2015타경 1034사건은 충남 서천군 마서면 당선리에 위치한 모텔 물건의 경우로 그동안 경매가 진행되어 3차의 유찰과 1번의 변경을 거치고, 4차로 진행되는 경매기일 바로 전날 유치권신고서를 제출하여 입찰참여자들에게 추가부담을 부담하게 하여 참여를 기피하게 하는 사례가 있었다.

          경매개시결정일인 2015년 2월 4일로부터 입찰일인 2016년 1월 5일까지 근 11개월이 지난 시점에서 그것도 아무도 예측할 수 없도록 경매일 바로 전날 유치권신고를 하여 경매참여자들이 유치권에 대한 분석을 할 수 있는 시간적 기회마저 차단한 경우이다.

          유치권신고자와 낙찰자의 관계를 알 수는 없지만 이러한 경우에는 일반적으로 입찰을 준비하는 경매참여자들에게 분석할 수 있는 시간을 주지 않고 위협을 가하여 본인이 유리하게 낙찰 받으려는 전략으로 사용된다.이로 인해 당일 경매참여자는 낙찰자 1명인 것으로 나타나 채권자등 이해관계자들이 위계에 의한 경매방해죄로 소송이 제기될 가능성이 있을 것으로 NPL투자기법 보인다.

          셋째는 조세채권과 임금채권의 배당금을 산출 할 수 있어야 한다. 당해세에 해당하는 조세채권이나 우선배당 권리를 갖는 임금채권의 경우에는 일반적으로 파악이 어려운 상태이다.이러한 내용은 이해관계자가 아니면 파악하기 어려운 내용으로 이해관계자와 접촉이 가능한 NPL 전문가를 통해 해결할 수밖에 없는 실정이다.

          위의 사항들을 분석하고 배당금에 대한 사전 검증을 마치고 근저당채권을 NPL 기법으로 저렴하게 매입하여 배당금액에 입찰을 한다면 배당금액 만큼의 시세차익을 보고 입찰하는 효과가 있고, 본인이 낙찰금액을 좀 더 높게 책정한 경우에는 비용을 절감하고 낙찰 받는 효과를 가져 온다.

          경매는 일반매매와 달리 권리분석과 숨은 권리, 명도의 과정을 거쳐야 한다. 특히 NPL기법을 활용한 경우에는 배당금 산정법을 알아야 본인이 인수한 채권의 배당금을 산출할 수 있다.

          특히, 정확한 내용을 알 수 없다는 복병이 도사리고 있다. 조세채권의 경우와 선순위 채권의 경우에는 하루하루 연체금액이 늘어나기 때문이다.

          이러한 위험이 있기 때문에 정부에서는 NPL기법을 활용한 근저당채권의 매매로 인한 수익에 대하여 세금을 부과하지 않고 있다. 이는 위험을 감수하고 수익을 창출하는 NPL 채권의 특성상 고수익을 올릴 수 있지만 보이지 않는 위험이 있다고 보고 접근하여야 한다.

          NPL 채권을 활용한 유입투자기법을 활용하는 경우에는 그 수익의 범위를 너무 많이 보지 말고 일정비용을 위험비용으로 산정하고 수익금의 일부를 부대비용으로 사용할 것을 고려하고 매입하여 경매에 참여한다면 보다 안전한 투자가 될 것이다.

          부동산경매 시장에서 NPL 기법을 사용하는 것은 가장 훌륭한 투자방법이다. 어짜피 입찰한다면 비용을 절감할 수 있는 NPL 기법을 활용하여 비용을 절감하고 수익을 극대화 시키는 노력이 필요하다.


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